成都市住宅小区管理办法
四川省成都市人民政府
成都市住宅小区管理办法
（１９９５年８月１７日成都市人民政府令第４５号发布）
第一章 总则
第一条 为加强我市居民住宅小区的管理，提高管理和服务水平，为居民创造整洁、文明、安全、方便舒适的居住环境，根据《中华人民共和国城市规划法》、《城市市容环境卫生管理条例》、《成都市城市建设规划管理条例》等有关法律、法规，结合我市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称住宅小区，是指经过统一规划、合理市局、综合开发、配套建设而形成的建设用地规模在五万平方米以上的居住区和住宅组团。
第三条 本办法适用于成都市城市规划区内的住宅小区。
住宅小区内的所有单位、居民及居住在小区范围内进行各种活动的单位和个人，均应遵守本办法。
第四条 住宅小区实行属地行政管理与专业管理相结合的原则。逐步推行社会化、专业化物业管理模式，实行有偿服务。
第五条 市、区人民政府负责本行政区域内住宅小区的统一领导。街道办事处负责本辖区内住宅小区的综合管理。
各级城市建设管理、规划、房地产、市容环卫、市政、公用、环保、园林绿化、公安、工商行政管理、邮政、电信、教育、卫生等部门依法按职责负责住宅小区内的有关监督管理工作，协同街道办事处共同搞好住宅小区管理工作。
第六条 新建住宅小区应当实行物业管理，住宅小区的日常管理由物业管理公司承担。住宅小区建设期间，由开发单位组建或聘用物业公司参与建设期的管理，并签订承包合同。住宅小区移交后，由街道办事处或小区管理委员会按平等竞争原则，择优选聘物业公司承包物业管理。
本办法所称物业管理，是指经工商行政管理部门注册的物业管理公司对住宅小区内房屋的使用、维护及其环境卫生、公共秩序等进行的服务和管理。
第七条 住宅小区内的居民有参加小区管理的权利并承担合理使用房屋和公用设施，遵守住宅小区管理规定的义务。
第二章 规划与建设
第八条 住宅小区的规划与建设应当纳入我市国民经济、社会发展计划，服从城市总体规划。
第九条 住宅小区的建设规划设计遵照中华人民共和国《城市居民区规划设计规范》及国家有关规定执行，必须规划设计建设道路、管线、公共绿地、中小学校、幼儿园、街道办事处、公安派出所、农贸市场、停车场库和医疗卫生、文化体育、商贸服务、金融、邮政、电信、环卫等市政公用基础设施和公共配套设施。
住宅小区市政公用基础设施和公共配套设施的配建水平，必须与居住人口规模相对应，并与住宅同步规划、同步建设和同时投入使用。
第十条 住宅小区的街道名称应在规划设计时由地名管理机构命名。
第十一条 住宅小区的规划设计方案需经市建设行政主管部门会同有关部门和所在地区人民政府审定。住宅小区的建设必须按照经批准的规划设计方案形成。
由两个以上开发单位参与开发建设的住宅小区，由市、区人民政府确定一个开发单位牵头，并签订相应的责任书，按照先地下后地上、先市政公用基础设施后上部建筑、公共配套设施和房屋建设同步的原则实施建设。
市建设行政主管部门、市规划行政主管部门、各区人民政府应对住宅小区的建设实施管理与监督。
第十二条 房地产开发企业和承担住宅小区建筑施工任务的企业，必须按照国家有关规定进行开发和建设。
住宅小区的建设施工应实行招标、投标，开展平等竞争。
第十三条 经批准的住宅小区规划设计，必须严格执行。在建设过程中禁止下列行为：
（一）擅自更改经批准的建设规划设计；
（二）擅自改变土地使用性质；
（三）买卖建设用地红线图；
（四）擅自改变建筑设计；
（五）少建或不建市政公用基础设施和公共配套设施。
第十四条 经批准的住宅小区规划设计，确需部分变更的，必须经市建设行政主管部门、市规划行政主管部门同意，市建设行政主管部门、市规划行政主管部门在审定时，应征求所在地区人民政府的意见。
第三章 验收与移交
第十五条 住宅小区竣工必须进行综合验收。验收工作由建设单位提出书面申请，市建设行政主管部门负责会同区人民政府、街道办事处和其它相关部门组成综合验收小组，依据有关规定进行验收。对验收合格的住宅小区，由市建设行政主管部门发给《住宅小区综合验收合格证》。
分期建设的住宅小区，可实行分期验收，待全部建成后进行综合验收。分期验收的住宅小区，市政公用基础设施和公共配套设施满足使用功能要求的，可分期投入使用。
第十六条 住宅小区竣工验收必须符合下列要求：
（一）建设项目按批准的小区规划和有关专业管理及设计要求全部建成，并满足使用要求；
（二）住宅及市政公用基础设施、公共配套设施等单项工程全部验收合格。验收资料齐全；
（三）各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求；
（四）施工机具、暂设工程、建筑残土、剩余构件全部拆除清运完毕，达到场清地平；
（五）被拆迁入已妥善安置。
第十七条 经验收合格的住宅小区，开发单位或牵头开发单位应向区人民政府和其它部门分别移交下列事项：
（一）向区人民政府移交：《住宅小区综合验收合格证》、《单位工程质量综合评定表》、《建设工程规划许可证》（复印件）；建设期间已提前进入物业管理的工作总结及相关资料；经市政府批准的住宅小区规划设计图；竣工平面图；单体建筑及结构设备竣工图；地下管网竣工图；房屋分配方案；市建设行政主管部门规定的其它文件资料；
（二）向区人民政府缴纳住宅小区建设总投资的０．５％至１％的资金作为住宅小区专项管理用费，用于住宅小区行政管理、物业管理的补助和公共配套设施的维护、更新，具体办法由市人民政府另行规定；
（三）按规划设计配建的行政管理用房无偿移交给区人民政府，任何单位、个人不得改变其用途；
（四）按规划设计配建的中、小学校，无偿移交给市、区人民政府教育部门统一安排办学；幼儿园实行有偿使用。中、小学校、幼儿园用于解决该住宅小区居民的人学、入托，任何单位、个人不得改变其用途；
（五）按规划设计配建的商业网点房（含农贸市场），由建设单位有偿转交给使用单位，任何单位、个人不得擅自改变其用途；
（六）住宅小区的水、电、燃气、通信、市政、有线电视等专业管线和环境卫生、园林等设施移交给专业管理部门管理；
（七）其它有关公共服务设施的移交按国家和市人民政府有关规定执行。
第十八条 住宅小区自移交之日起一年内，由建设单位负责保修，建设单位也可委托物业管理单位养护修缮，但应支付相应费用，具体事宜由双方商定。
第四章 管理机构与主要任务
第十九条 市、区人民政府根据新建住宅小区的规模，组建或指定街道办事处负责住宅小区的综合管理。
第二十条 街道办事处的主要任务：
（一）贯彻国家、省、市有关法律、法规、规章和有关规定；
（二）结合实际制定住宅小区的管理制度，组建住宅小区管理委员会；
（三）负责住宅小区的社区管理、精神文明建设和其它工作的组织实施；
（四）对物业管理工作进行监督、检查，接受并处理居民对物业管理公司的投诉；
（五）协调各专业部门之间的管理关系；
（六）按本办法授权和有权机关的委托，对违反本办法的行为作出处罚。
第二十一条 物业管理公司按物业管理承包合同的约定，主要承担以下任务：
（一）负责住宅小区内公共房屋的使用、维修、养护及公共用地的管理；
（二）负责小区容貌及环境卫生、爱国卫生的管理；
（三）负责文娱体育活动场所的管理；
（四）负责便民服务网点的管理；
（五）负责车辆行驶及停泊管理；
（六）协助、配合专业管理部门维护、管理小区范围内的道路、桥梁、排水、路灯、河堤、园林绿化、环卫、停车场库、消防、机电设备等设施；
（七）协助、配合专业管理部门搞好住宅小区治安保卫、商业网点、电信、邮政、广播电视、供电、供水、供气等管理工作以及工程检修的现场管理工作；
（八）建立住宅小区管理档案；
（九）物业管理承包合同规定的其它管理事项。
第二十二条 物业管理公司按有偿服务的原则，向住宅小区的单位和居民收取综合服务费，用于本住宅小区公共服务项目支出。综合服务费的收取标准，由物价部门审查批准。
第二十三条 物业管理公司可在住宅小区内开展为住户料理家务、照顾病人、装修房屋、维修设备、搬运和订购物品等特约服务，收取相应的费用。
第二十四条 物业管理公司应当接受街道办事处和有关行政管理部门的监督、指导。
第五章 日常管理
第二十五条 从事住宅小区开发建设的单位，应当遵守本办法的规定。在售房时应当在买卖合同中对房地产权利人有承诺遵守本办法及其配套管理办法的约定；房地产产权人与使用人分离时，应在租赁合同中对使用人有遵守本办法及其配套管理办法的约定。
第二十六条 住宅小区内的房地产权利人应当遵守本办法。自觉履行各项义务，服从管理，按规定缴纳管理费用，不得妨碍、阻挠管理人员履行职责，并有权参与和监督住宅小区的管理。
第二十七条 住宅小区内的单位和个人必须遵守以下规定：
（一）不准改变停车场库等公共配套设施的使用性质。
（二）不得占用道路摆摊设点。
（三）不得擅自接引、拆除市政公用基础设施、不得擅自在住宅小区内占用和挖掘道路；不准损坏市政公用基础设施。
（四）保持房屋及其它建筑物的完好、整洁和安全；装修房屋应符合国家和市人民政府的有关规定；不得擅自改变房屋的使用性质、结构、外形及色调；不得擅自改装、拆除公有房屋原附属设施。
（五）不准违法搭建建筑物；不准在公共用地、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物；不准在阳台上砌墙和存放超重的物品。
（六）爱护住宅小区内的绿地和花草树木及绿化设施；不准毁损、占用绿地和绿化设施；不准在行道树上钉钉、刻划、拴绳或张贴、悬挂各种物品。
（七）按规定的时间、地点存放、倾倒垃圾权；不准乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔瓜果皮核纸屑；不准在建筑物或构筑物涂写、刻划、张贴。
（八）不准打架斗殴、酗酒滋事、赌博；不准存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品。
（九）不准违反规定停放机动车和非机动车。
（十）居民应按规定办理户口登记、变更、迁移手续，外来人员必须按规定及时办理暂住户口登记手续。
（十一）不准从事污染住宅小区环境的经营活动。
（十二）法律、法规、规章的其它规定和住宅小区管理制度。
第六章 奖励与处罚
第二十八条 对模范遵守本办法，在管理、维护住宅小区工作中做出显著成绩的单位和个人，由市、区人民政府给予表彰奖励。
第二十九条 住宅小区管理达到文明住宅小区标准的，由市、区人民政府授予荣誉称号，并给予表彰奖励。
第三十条 违反本办法第十一条、第十三条之规定的，按《成都市城市建设规划管理条例》的规定和房地产开发企业管理规定处罚。
第三十一条 违反本办法有下列行为之一的，由街道办事处或物业管理公司当场制止、责令限期改正、恢复原状、赔偿损失，并可由街道办事处处以二百元以下罚款：
（一）擅自改变房屋使用性质、建筑结构、外形及色调，擅自改装、拆除公有房屋原附属设施者，责令限期改正、赔偿损失，并可处以二百元以下罚款。
（二）损坏公共住宅大门、围墙或其他公共设施者，赔偿损失，并可处以五十元以下罚款。
（三）损坏房屋结构及各类道路、管线及其附属设施者，责令限期恢复原状或赔偿损失，并可处以一百元至二百元罚款。
（四）损坏花草树木者，赔偿损失，并可处以每株二十元以下罚款。
（五）乱倒垃圾、乱扔废弃物，责令改正，并可处以十元至五十元的罚款。
（六）在公共用地、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物。责令改正。并可处以十元至五十元罚款。
（七）在建筑物或构筑物上刻划、涂写和张贴宣传品，责令改正，并可处以五元至二十元罚款。
（八）在行道树上钉钉、刻划、拴绳或张贴、悬挂各种物品的，责令改正，并可处以五元至五十元罚款。
（九）占用道路摆摊设点，责令改正，并可处以二十元至一百元罚款。
（十）不按规定停放机动车辆的，责令改正，并可处以二十元至五十元罚款。
（十一）不按规定停放非机动车的处以五元至二十元罚款。
第三十二条 违反治安管理、市容环境卫生、市政工程设施管理、环境保护、工商行政管理、道路交通管理等规定的，由有关部门按职责给予处罚。
对同一违法行为不得重复处罚。
第三十三条 违反本办法的行为，处罚超过街道办事处权限的由街道办事处报经法律法规授权的有关主管部门处罚。
第三十四条 擅自搭建建筑物的，由市规划行政主管部门责令其限期自行拆除，逾期不拆除的依法强行拆除。
第三十五条 罚款使用财政部门统一印制的罚没收据并上缴财政。
第三十六条 街道办事处违反本办法规定，擅自扩大执法范围、越权行使职能的，由市或区人民政府责令改正，并可对直接责任人给予行政处分。
第三十七条 街道办事处及物业管理公司违反本办法规定，不履行职责，玩忽职守，造成居民人身伤害或财产损失的，应当依法承担赔偿责任。
第三十八条 行政执法人员应当秉公执法、严格执法、文明执法。对拒绝、阻碍行政执法人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的规定处罚；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第三十九条 当事人对行政处罚决定不服的，可在接到处罚通知之日起十五日内，向作出处罚决定机关的本级人民政府或者上一级主管部门申请复议；对复议决定不服的，可在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉，当事人也可以在接到处罚决定之日起十五日内，直接向人民法院起诉，当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
法律、法规另有规定的，从其规定。
第七章 附则
第四十条 对本办法实施前已移交使用的住宅小区，其建设管理尚不配套的，各区人民政府应按本办法规定，积极创造条件，有计划地配套完善。
第四十一条 住宅小区实行物业管理的具体办法由市人民政府另行规定。
第四十二条 锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区人民政府可根据本办法制定管理措施，并报送市人民政府备案。
龙泉驿区、青白江区和各县（市）人民政府可参照本办法，结合本地实际制定管理措施，并报送市人民政府备案。
第四十三条 本办法由成都市人民政府法制局会同市建设管理委员会负责解释。
第四十四条 本办法自发布之日起施行。本市过去制定的规章、规范性文件的有关规定与本办法不一致的，以本办法为准。
市人民政府办公室关于印发六盘水市市级政府性投资建设项目代建制管理暂行办法的通知
贵州省六盘水市人民政府办公室
市人民政府办公室关于印发六盘水市市级政府性投资建设项目代建制管理暂行办法的通知
市府办发〔2004〕116号
各县、特区、区人民政府，各经济开发区管委会，市人民政府各工作部门、各直属事业单位：
《六盘水市市级政府性投资建设项目代建制管理暂行办法》已经2004年7月14日市人民政府第32次常务会议研究同意，现印发给你们，请遵照执行。
二○○四年八月十二日
六盘水市市级政府性投资建设项目代建制管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为推动政府性投资建设项目管理的规范化、制度化和专业化，提高项目管理水平和投资效益，制定本办法。
第二条 本办法所指政府性投资建设项目代建制，是指按照规定的程序，委托具有相应项目管理能力的单位对政府性投资建设项目进行专业化管理的制度。
第三条 政府性投资在100万元以上（含100万元），建设单位不具备项目管理能力的市级建设项目，原则上应实行代建制。
第四条 政府性投资建设项目代建单位资格，由市建设局牵头，市发改委、市财政局、市交通局、市水利局、市审计局、市监察局等部门组成审查委员会审查认定。
第五条 一般建设项目，由项目业主招标确定代建单位，项目业主未成立的，由项目主管部门招标确定代建单位；特殊建设项目，由市政府或市政府委托市发改委指定代建单位。
第六条 建设项目代建单位应当具备下列条件：
（一）具有独立法人资格；
（二）具有同类工程相关的技术人员；
（三）具有和建设项目相适应的建设管理能力；
（四）具有和建设项目管理相适应的资金实力。
第七条 实行代建制的建设项目，市发改委在审批项目建议书、可行性研究报告时予以明确。
第八条 代建项目实行合同管理。代建单位确定后，项目业主与代建单位须签订规范的建设项目委托代建合同，明确相关事宜。代建合同报市发改委、市财政局和项目主管部门备案。
第九条 代建工作可从初步设计及概算批准后开始，对建设实施阶段实行代建；也可从前期工作阶段开始，实行全过程代建。
第二章 代建单位的职责
第十条 实行建设实施阶段代建的项目，代建单位根据批准的初步设计及概算，在代建期间，受项目业主委托行使代建项目的建设管理职责。
（一）核查施工图设计、工程预算、施工组织方案等；
（二）办理招投标、建设、消防等手续；
（三）按照有关规定，组织完成施工图设计、监理、施工、安装、材料和设备采购的招标工作及合同谈判，经项目业主同意后签订合同；
（四）承担工程建设质量、进度、投资及合同的管理，协调和监督参建单位的工作，对工程质量负责；
（五）做好竣工验收的准备工作并报请有关部门验收，收集、整理、移交项目各类档案资料，协助办理产权登记；
（六）每月向项目业主、市发改委、市财政局、项目主管部门报送相关报表；
（七）承接项目业主委托与代建项目有关的其他工作。
第十一条 实行全过程代建的项目，代建单位除履行第十条规定的职责外，还需履行以下职责：
（一）受项目业主委托开展项目建议书、可行性研究报告、初步设计及概算等项目前期工作，并协助项目业主办理审批手续；
（二）协助项目业主办理规划、土地、环保等手续；
（三）负责征地拆迁有关工作。
第十二条 代建单位不得在自己代理建设管理的项目中，承担勘查、可行性研究报告、设计、监理、施工等工作。
第三章 项目业主的职责
第十三条 项目业主的主要职责是：
（一）负责提出项目建设规模、建设性质、建设标准和使用功能；
（二）前期工作阶段未委托代理的，要负责开展项目建议书、可行性研究报告、初步设计及概算的编制和报批工作，办理规划、土地、环保等手续，负责征地拆迁等工作；
（三）向代建单位提供相关资料，并协助办理有关手续。
（四）负责建设资金的筹措，并根据合同约定向代建单位办理工程款拨付的相关手续；
（五）监督代建单位的工作，但不得直接干预勘查、设计、施工、监理等参建单位的工作；
（六）参与审查工程设计、招投标和竣工验收等工作；
（七）审核代建单位与各参建单位签订的合同；
（八）办理产权登记手续；
（九）代建合同中约定的应由项目业主负责的其他事项。
第四章 政府有关部门的职责
第十四条 市政府有关工作部门按照各自职责分工做好监督管理工作。
（一）市发改委负责对项目建议书、可行性研究报告、初步设计及概算进行审批，安排投资计划，对建设项目进行稽查和检查，牵头或委托行业主管部门组织竣工验收。
（二）市财政局负责项目资金拨付，并对资金使用情况实施监督管理，对代建单位编制的工程竣工财务决算进行评审和审批。
（三）市建设局、市交通局、市水利局等部门对本行业的建设项目按有关规定进行监督管理。
（四）市审计局依法对政府性投资建设项目概预算执行情况和竣工决算进行审计监督。
（五）市监察局依法对代建工作涉及的部门和单位实施行政监察。
（六）其他有关部门按照各自职责依法实施或参与监督管理。
第五章 组织实施
第十五条 代建单位依据批准的初步设计及工程概算、招标方案，依法开展建设项目招标投标工作，并将招标投标结果报市发改委、市监察局、项目主管部门和项目业主备案。
第十六条 代建合同签订后，代建单位应提供工程投资概算
5－10%的履约保函，具体金额在签订委托代建合同时予以明确。
第十七条 代建单位要严格按照批准的建设规模、建设内容、建设标准和投资概算进行建设管理，严禁在施工过程中以洽商或者补签协议等方式变更建设规模、建设标准、建设内容和总投资。
第十八条 项目概算有下列情况之一的，由代建单位提出，经项目业主同意，并报原审批部门批准后可作调整：
（一）人力不可抗拒的重大自然灾害；
（二）国家重大政策调整；
（三）受地质条件影响，勘查结果有重大变化；
（四）重大设计变更。
第十九条 代建项目验收合格后，代建单位将工程档案、财务档案及相关资料收集、整理并移交项目业主和相关部门。
第二十条 项目代建单位确定后，不得擅自变更。
第六章 资金管理
第二十一条 市发改委下达项目投资计划后，属财政预算安排的资金，由项目业主按工程进度提出申请，经主管部门审核后，市财政局按国库集中支付的有关规定拨付；属政府贷款的资金，由项目业主按工程进度提出申请，经主管部门和市财政局审定后支付。
第二十二条 代建项目投资属项目业主自筹的部分，自筹资金必须按承诺及时足额到位，并按计划拨入工程资金专户。
第二十三条 代建业务费最高不得超过批准的建设单位管理费总额，其中，建设实施阶段代建业务费最高不超过代建业务费总额的75%。
第七章 奖 惩
第二十四条 代建单位委托编制可行性研究报告和初步设计的单位资质不符合要求，可行性研究报告和初步设计内容和深度达不到要求，项目业主不予支付相关费用，所造成的后果由代建单位负责。
第二十五条 代建单位未能完全履行建设项目委托代建合同，擅自变更建设内容、扩大建设规模、提高建设标准，致使工期延长、投资增加或工程质量不合格，除按照有关法律法规追究责任外，所造成的损失或投资增加额由代建单位承担。
第二十六条 代建单位违反规定，有关部门要依法进行查处，项目业主可中止执行代建合同，由此造成的损失由代建单位赔偿。情节严重的，由有关部门将其列入“不良记录名单”，在市级媒体予以公布，3年内不得在我市代建项目。
第二十七条 项目建成竣工验收，财务决算审核批准后，项目概算投资有节余（基本预备费除外），其中政府投资节余部分的70%上缴市财政，30%奖励给代建单位。其它投资节余部份，奖励比例由项目业主和代建单位在代建合同中约定。
第八章 附 则
第二十八条 本办法由市发改委负责解释。
第二十九条 本办法自发布之日起实施。
第三十条 各县、特区、区可参照本办法执行。
