常州市市区住房共用部位、共用设施设备维修管理暂行办法
江苏省常州市人民政府
常州市人民政府文件
常政发〔２００２〕２８号
关于颁发《常州市市区住房共用部位、共用设施设备维修管理暂行办法》的通知
各市、区人民政府，市各委办局，市各公司、直属单位：
现将《常州市市区住房共用部位、共用设施设备维修管理暂行办法》颁发给你们，望认真贯彻实施。
常州市人民政府
二○○二年二月二十五日
常州市市区住房共用部位、共用设施设备维修管理暂行办法
第一章 总 则
第一条 为加强市区住房的维修管理，明确维修责任，保证住房共用部位、共用设施设备正常、合理使用，维护房屋所有人和使用人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部《城市房屋修缮管理规定》、《城市异产毗连房屋管理规定》和《江苏省物业管理条例》等法律、法规和规章的规定，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条 本市市区范围内，公有住房、已售公房（房改房）、私有住房、异产毗连房屋等共用部位、共用设施设备的维修管理，适用本办法。
本办法所称公有住房包括房产管理部门直接管理的公有住房和其他部门、单位的自管公有住房。
本办法所称已售公房（房改房），是指职工按照国家房改政策购买的原公有住房。
本办法所称私有住房，是指由个人所有或数人共有，用于自用或出租的住房。
本办法所称异产毗连房屋，是指结构相连或者具有共有、共用设施设备和附属建筑，而为不同所有人所共有的房屋。
本办法所称共用部位是指住房主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
本办法所称共用设施设备是指住房共用的上下水管道、落水管、水箱、加压泵、照明、消防设施、垃圾通道等。
第三条 房屋所有人、使用人和从事住房维修的单位，应当遵守本办法的规定。
第四条 市房产管理局（以下简称市房管部门）是本市市区住房共用部位、共用设施设备维修管理的行政主管部门。
各区房产管理局（以下简称区房管部门）具体负责本行政区域内住房共用部位、共用设施设备的维修管理。
建设、规划、城管、财政、工商、物价、文化等部门应当按照各自的职责协同实施本办法。
第二章 维修责任
第五条 住房共用部位、共用设施设备的维修应当遵循及时维修、确保安全、改善环境的原则。
第六条 在保修期内的商品住房，其共用部位、共用设施设备的维修责任，按照建设部《房屋建筑工程质量保修办法》的规定执行。已超过保修期的商品住房，其共用部位、共用设施设备的维修责任由房屋所有人共同负责。
第七条 直管公有住房共用部位、共用设施设备的维修责任，由市房管部门委托各区房管部门负责。
单位自管公有住房共用部位、共用设施设备的维修责任，由房屋所有人负责。
已售公房（房改房）共用部位、共用设施设备的维修责任，由房屋所有人共同负责。
属文物保护的住房，其共用部位、共用设施设备的维修应按文物管理的有关规定执行。
第八条 异产毗连房屋共用部位、共用设施设备的维修，按照《城市异产毗连房屋管理规定》，由其房屋所有人共同负责。
第九条 租赁房屋共用部位、共用设施设备的维修，由租赁双方依法约定维修责任。
第十条 在已发布公告的拆迁范围内，被拆迁房屋拆除后影响毗连房屋安全的，其共用部位、共用设施设备的正常维修责任，由拆迁人承担。
第十一条 因使用不当或者故意、过失造成住房共用部位、共用设施设备损坏的，由行为人负责修复或承担赔偿责任。
第十二条 住房共用部位、共用设施设备维修责任一般应按照相关维修责任人住房建筑面积份额比例分担。
第十三条 住房共用部位、共用设施设备维修期间，房屋所有人、使用人、承租人、相邻人等有关人员应当给予配合，不得借故阻碍或妨碍住房维修。
第十四条 危险住房的鉴定、修复、拆除，按《常州市市区危险房屋管理实施细则》执行。
第三章 维修资金来源与筹集
第十五条 住房共用部位、共用设施设备的维修，应当建立专项资金予以保障。
第十六条 住房共用部位、共用设施设备的维修资金来源：
（一）以优惠价出售的房改房，由原产权单位按房价１０％提取的房屋维修基金；
（二）以成本价出售的房改房，由原产权单位按规定提取的房屋维修基金；
（三）直管公有住房的维修资金来源于房租收入；自管公有住房的维修资金由产权单位自行解决；
（四）购买新建商品住房时，由购买人按规定缴纳的住房本体共用部位、共用设施设备维修基金（以下简称住房本体基金）；
（五）补贴出售的房改房、拆迁安置房及其它住房，由维修责任人自行筹集的资金。
第十七条 已实行物业管理的住房，应按有关规定建立住房本体基金。
第十八条 住房本体基金余额不足应归集额的３０％时，业主应主动续缴补足。已实行物业管理的小区，由业主委员会或委托物业管理企业在一年内续筹补足。
第十九条 住房大修时，维修责任人可按《住房公积金管理条例》的规定，申请提取本人住房公积金账户内的存储余额或申请住房公积金贷款。
第二十条 电梯、中央空调等共用设施设备的维修基金另行专项筹集建立，其维修和费用分担办法另行制定。
第四章 维修资金管理
第二十一条 住房本体基金纳入财政收支两条线管理，实行政府监管、集中归集、权属不变、审批使用的原则。
第二十二条 住房本体基金属业主所有，专项用于住房本体共用部位、共用设施设备的完善、维修与更新。
第二十三条 市房管部门设立物业维修基金管理中心（以下简称中心），与住房公积金管理中心合署办公，负责本市市区住房维修基金的归集、核算与管理，分幢建账，按户核算。
第二十四条 房屋转让时，结余的住房本体基金不予退还，随房屋所有权同时过户。
第五章 维修资金使用
第二十五条 已建立住房本体基金的，维修费用由“中心”划拨；本体基金不足时，其差额部分由维修责任人按建筑面积的份额比例分担。
第二十六条 未建立住房本体基金的，维修费用由维修责任人按住房建筑面积的份额比例分担或由维修责任人自行协商解决。
第二十七条 以优惠价出售的房改房维修时，维修责任人可向原产权单位申请使用按购房价１０％提取的房屋维修基金；以成本价出售的房改房维修时，维修责任人可向“中心”申请使用维修基金。
第二十八条 申请使用住房本体基金必须同时具备以下条件：
（一）维修项目属于本办法规定的维修范围；
（二）由相关维修责任人提出，经所在区房管部门或所在小区业主委员会或其委托的物业管理企业查勘确认；
（三）住房本体基金不足以支付维修项目所需的维修费用时，不足部分已筹措到位。
第六章 维修工程管理
第二十九条 各区房管部门可对本行政区域内住房共用部位、共用设施设备的维修提出建议，并向维修责任人发出维修建议书，督促其及时维修。
第三十条 已实行物业管理的区域，业主委员会应与物业管理企业书面约定住房共用部位、共用设施设备的维修事项。
未实行物业管理的区域，维修责任人可以委托区房管部门的专业维修队伍或其他维修单位负责住房共用部位、共用设施设备的维修事项。
第三十一条 从事房屋修缮业务的单位应到市房管部门办理登记手续，未办理登记手续的单位，不得从事房屋修缮业务。
第三十二条 房屋修缮单位办理房屋修缮登记手续，应当提供下列材料：
（一）企业营业执照；
（二）相关资质证明；
（三）其他需要出具的材料。
第三十三条 中修以上的维修工程应当遵循以下规定：
（一）应当先进行查勘设计，并严格按照设计组织施工。
（二）工程竣工后，由市房管部门按照《房屋修缮工程质量检验评定标准》的规定组织质量检验评定。凡检验评定不合格的，不得交付使用。
（三）实行质量保修制度，质量保修的内容和期限，应当在合同中载明。
第三十四条 中修以上的维修工程按以下程序操作：
（一）由相关维修责任人提出，或由区房管部门（已实行物业管理的，由业主委员会或其委托的物业管理企业）提出建议，并征得维修工程所涉及维修责任人的同意；
（二）维修责任人和经营管理单位签订委托协议；
（三）被委托的经营管理单位制订维修资金预算书；
（四）维修责任人筹集维修资金；
（五）被委托的经营管理单位与房屋修缮单位签订维修工程合同，实施维修工程；
（六）工程竣工验收；
（七）工程决算应接受维修责任人的监督或根据维修责任人的要求接受具有相应资质的中介组织的审计。
第七章 罚 则
第三十五条 违反本办法规定，有下列行为之一的，由市房管部门依法给予处罚：
（一）住房维修责任人不按照规定维修住房，造成住房严重损坏或危害他人生命财产的；
（二）无故阻碍住房维修，造成严重后果的；
（三）住房维修工程发生质量、安全事故的。
第三十六条 已实行物业管理区域内，未按照规定实行维修基金专户储存或者擅自挪用维修基金的单位和个人，由市房管部门责令其限期改正，并可处以５０００元以上５００００元以下的罚款。
第三十七条 已实行物业管理区域内， 未按照规定交纳维修基金的单位和个人，由市房管部门责令其限期补交；逾期仍不足额交纳的，自逾期之日起，可按每日万分之五加收滞纳金。
第三十八条 当事人对行政处罚决定不服的，可依法申请行政复议或提起行政诉讼。
第八章 附 则
第三十九条 商住楼、底商住宅楼公用部位、公用设施设备的维修适用本办法。
第四十条 各所辖市可根据本地实际情况参照本办法执行。
第四十一条 本办法自２００２年 ５月１日起施行。 本市以前出台的有关文件与本办法不一致的，以本办法为准。
常州市人民政府
2002年2月25日
“民工荒”呼唤完善劳动法制
中国劳动关系学院 张喜亮
自年初就有报道：广东、浙江等沿海地区出现了所谓的“民工荒”。民工荒的问题引起了社会的广泛思考。“民工荒”反映出了我国劳动关系市场化的本质问题。笔者认为，“民工荒”慌的不是“民工”而是企业、政府及社会经济和政治的安全。彻底解决“民工荒”问题需要完善的是劳动法制。市场经济是利益经济更是法制经济，只有把利益和法制有机结合起来，才能保障社会经济的持续发展。工资过低、劳动强度大、工作时间长，这是导致“民工荒”的最主要因素。利益的驱动弱化法制的约束，必然导致包括劳动关系在内的社会关系的混乱。
自确立市场经济化改革的目标以来，有些政府官员曲解或假借“经济建设为中心”，以追逐利益的最大化为价值取向，不惜牺牲底层劳动者的利益。中国有无限的劳动力供给、中国劳动力价格低廉等等，居然成为了各地方政府吸引投资的理据。这样的理念无疑是在误导甚至是在放纵企业主的剥削行为。在个别地方甚至出现了监禁式劳动的行径。据调查，某些经济发达地区，“民工”的工资十年来几乎没有提高，月收多在千元以下。为民工成立工会，往往会受到来自政府的压力，政府官员认为成立工会是破坏“招商引资”大计和“经济建设”中心工作的异端。
完善劳动立法是真正解决“民工荒”的基础。《中华人民共和国劳动法》奠定了规范劳动关系的基础；但是，劳动法对保护劳动者的具体规定还有很多的不足。企业主正是利用了劳动法不严谨之处延长工作时间。劳动法第三十一条规定：“用人单位由于生产经营需要，经与工会和劳动者协商后可以延长工作时间，一般每日不得超过一小时；因特殊原因需要延长工作时间的，在保障劳动者身体健康的条件下延长工作时间每日不得超过三小时，但是每月不得超过三十六小时。”在这个规定中，“协商”的含义就是不确定的，正常理解应当是双方取得一致也就是说只有劳动者同意，延长工时才是合法的，但是，具体执行起来则被理解为劳动者必须执行用人单位关于延长工时的决定；“保障劳动者身体健康”也是很难执行的，是否保障了劳动者的身体健康是不是需要专门的检查、标准如何把握？再者，延长工时“每月不但超过三十六小时”的规定更是经常被企业主利用的条款：正常工作日延长工时月累计不超过法定限制，那么休息日加班是否属于延长工时的行为呢？企业主往往占用更多的休息日时间安排工作，从劳动法的角度，劳动者的休息权则往往不能受到应有的保护。关于工资的规定也是存在问题的，劳动法第十七条：“用人单位根据本单位的生产经营特点和经济效益，依法自主确定本单位的工资分配方式和工资水平。”这个“自主确定”便把劳动者获得工资报酬的权利虚化了即劳动者只能被动地接受雇主单方既定的工资。可见，完善劳动立法势在必行。
政府严格执法善待民工是彻底解决“民工荒”的关键。人大是立法机关，政府必须严格执法。“民工”这个用词往往都是出自政府文件及其官员的口中。“民工”显然是具有歧视的称谓。劳动法规定建立劳动关系应当签订劳动合同，民工也是“工”，但是在某些政府和政府官员的眼里，民工显然是“二等工”，他们对“民工”的劳动权益采取了漠视的态度，甚至做出种种限制如没有就业证、务工证、暂住证、没有书面劳动合同的，发生争议便不按照劳动法予以受理，致使“民工”的劳动权益很难得到保护。另一方面，对办理这些所谓的证件都做出高额的收费等规定，致使“民工”们办不起这些证件。还有保险的问题，劳动法颁布实施十年后的今天，政府对所谓农民工的各项保险制度仍然没有完全建立起来。有的地方政府籍口“劳动力市场”化而推卸用工管理的责任，致使民工的劳动权益很难得到保护。政府项目拖欠民工工资的问题至今尚未得到彻底解决。政府严格按照法律的规定行政是解决民工问题的关键所在。据新华网报道，江西各地着力解决拖欠农民工工资问题，进一步调动了农民外出务工的积极性；据调查，至第三季度末，农民外出务工人数达到490万人，同比增长7．87％，外出务工时间增长14％。
工会应当把保护民工权益列入重点工作。工会是职工的组织，维护职工的合法权益是工会的基本职责。所谓民工也是职工的一部分，他们的合法权益也应当得到工会的支持。近年来工会在民工建会方面克服种种困难，取得了可喜成绩的。但是，各级工会也不能不反思自己在维权方面究竟为民工做了哪些实际的工作。工会作为职工的社团组织在促进立法机构完善保护劳工的法律、监督政府严格执行劳动法律、支持民工依法维权等等方面有着义不容辞的责任。如果工会方面能够以组织的力量加大对民工权益的保护，对解决“民工荒”的问题也必将有积极的作用。石家庄总工会职工维权中心与多个城市工会联手跨地域维护民工权益，在这方面的探索就取得了有益的经验。
“民工荒”并非是真实的劳力短缺而是我们的法律的不完善及执法偏差导致的社会问题。这个问题需要我们对社会主义市场经济有全面反思，利益和法制并济方可实现经济发展和社会进步。“民工荒”呼唤劳动法制的完善。
