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房地产抵押权效力的探讨

袁中强


【案情简介】

　　1997年3月7日，中国农业银行武汉市分行A办事处与武汉B药业有限公司签订了一份武农银承兑协字97年第040011号《银行承兑协议书》。其内容为：收款人：武汉某链条标牌厂第一门市部；付款人为B药业有限公司，汇款金额为400万元，其中协议第二条约定申请人以武汉C制革厂自有房地产作为本协议载明承兑的担保，同日A办事处提供填充格式的合同文本由C制革厂与A办事处签订了武农银抵合字97年第040011号《抵押合同》一份，C制革厂抵押物的价值经有权部门评估为699万元整，抵押担保的范围包括承兑申请人根据主合同向抵押权人申请承兑400万元票款本金及其利息，违约金和实现抵押权的费用。抵押担保的期限为自设定抵押之日起至担保范围的全部本息清偿完毕止。当月12日A办事处和C制革厂分别在权利物资清单上签字加盖印章。C制革厂持相关文件到房地产管理部门办理了房屋岸房他97字第026号他项权证，之后交给A办事处。但A办事处没有按武农银承兑协字97年第040011号合同约定向承兑申请人开具承兑汇票。
1997年4月18日A办事处与B药业有限公司签订了一份武农银承兑协字97年第040021号协议，C制革厂又与A办事处签订武农银抵合字97年第040021号抵押合同，但该合同中无任何具体抵押物内容，也没有进行抵押登记。同日B药业有限公司与A办事处签订了一份价值为160万元的质押合同。1997年4月25日 A办事处依据武农银承兑协字97年第040021号协议，向承兑申请人的收款人开出了400万元承兑汇票。
　　由于B药业有限公司没有依约定全额偿还A办事处兑付的400万元。1999年10月12日，A办事处根据武农银承兑协字第040021号协议的约定向B药业有限公司和C制革厂发催收通知，要求B药业有限公司和C制革厂抓紧还所欠银行为其垫付的资金，本息合计299.6万元没能实现的债权。依据相关金融政策与措施将其债权剥离转让给中国长城资产管理公司D办事处。
　　2002年8月，C制革厂以1997年3月7日B药业有限公司与A办事处所签的武农银承兑协字97年第040011号协议没有生效，也没有实际履行其债权不成立，因而其抵押担保也不成立为由，将D办事处告上法庭，请求将岸房他97字第026房屋他项权证予以注销。
　　在审理过程中，原、被告对04001号抵押合同及岸房他97字第026号房屋他项权证以及该协议未履行的真实性均无异议。但对040011号抵押合同的效力产生了重大的分歧。原告主张既然040011号合同没有履行，担保没有担保债权，抵押无效应当撤销，040021号抵押合同没有抵押物，没有设定抵押。被告主张两份抵押合同都是有效的，040011号抵押合同是040021号合同的前置程序，依银行惯例要先办理好房屋抵押的他项权证之后才能开出承兑汇票款。
　　法院认为：1997年3月7日，原告（C制革厂）与A办事处为武农银承兑协字第040011号协议所签订的武农银抵合字97第040011号抵押合同，是双方的真实意思表示，并依法办理抵押登记，领取了房屋他项权证，抵押合法有效。但由于武农银承兑协字97年第040011号协议作为主合同根本没有履行且已超过履行期限，作为主合同的武农银抵合字97年第040011号抵押合同的担保责任也就随之消灭，遂判决准予其请求。

【案例分析】

　　本案争议的焦点是房地产抵押权的法律效力，他项权证的法律地位如何界定。

一、房地产抵押

　　在我国房地产的抵押由《中华人民共和国担保法》作出相关规定：《担保法》第三十三条，抵押是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿，第三十六条；以依法取得的国有土地上的房屋抵押的该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押，以出让方式取得的国有土地使用权抵押的应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。这是我国法律对单独以房屋或土地使用权抵押的行为采取的“房随地走”和“地随房走”的双向原则，也是因为土地使用权和房屋所有权之间存在着依附关系习惯上称谓“房屋抵押”即包括土地使用权和房屋所有权的抵押。

二、抵押登记

1、抵押合同的签订

　　首先抵押合同的形式依《担保法》第三十八条之规定：抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。
　　其次抵押合同的内容也由该法第三十九条作了明确的规定，抵押合同应当包括以下内容：
（一） 被担保的主债权种类、数额。
（二） 债务人履行债务的期限。
（三） 抵押物的名称、数量、质量状况所在地、所有权权属或
者使用权权属。
（四） 抵押担保的范围。
（五） 当事人认为需要约定其他事项。
　　笔者认为上述四项必须具备的要件是抵押合同的重要内容缺一不可，即使不完全具备可以补正，这里可以补正同样是必须的，其第五项是备用性的、选择性的即双方当事人共同认可的。

2、抵押合同的效力

　　抵押合同经双方签字后，即对双方具有约束力，对于不动产、特定物的生效条件是经登记才能生效。《担保法》第四十一条，当事人以本法第四十二规定的财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效，第四十二条列举了必须登记的抵押物及登记部门。办理抵押物登记的部门如下：
（一） 以无地上定作物的土地使用权抵押的，为核发土地使用
权证书的土地管理部门。
（二） 以城市房地产或者乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押
的，为县级以上地方人民政府规定的部门。
（三） 以林木抵押的，为县级以上林木主管部门。
（四） 以航空器、船舶、车辆抵押的为运输工具的登记部门。
（五） 以企业的设备和其他动产抵押的，为财产所在地的工商行政管理部门。
　　凡是以房地产作为抵押物是必须进行登记的，不登记的抵押合同是没有法律效力的。但我之理解抵押合同只要双方一签字即对双方具有约束力，登记行为是我国对不动产、特定物设定的一种公示制度。抵押登记也是这种公示制度延伸，它的目的与在于保护第三人的合法权益。

关于抵押权登记最高人民法院对此作了解释。

安徽省人民政府办公厅


安徽省政府热线电话工作暂行规定
安徽省人民政府办公厅



为切实转变政府职能，增强政府服务意识，进一步拓展政府联系群众、联系基层的渠道，充分发挥党和政府联系人民群众的桥梁、纽带作用，实现政府热线电话工作的规范化、科学化，特制定本暂行规定。
一、工作机制
省政府热线电话工作坚持党的群众路线和全心全意为人民服务的宗旨，受省政府领导委托，受理人民群众通过热线电话反映的问题、提出的建议，为群众提供咨询解答服务，帮助群众排忧解难。省长是省政府热线电话工作的第一责任人，副省长根据工作分工是省政府热线电话工作的相
应责任人，省政府秘书长是省政府热线电话日常工作的责任人。
省政府热线电话工作机构设在省政府办公厅，在日常工作时间开展工作。省政府热线电话号码为：0551－2656880。
各市、县人民政府以及省政府各有关部门（单位）设立的热线电话工作机构，纳入全省政府系统热线电话网络。
二、工作职责
1、受理群众反映社会生活中的热点、难点问题；
2、受理群众对政府及部门工作的意见、建议，以及对政府公务员工作作风、质量、效率等方面的意见、建议和批评；
3、受理群众对全省经济和社会事业发展等方面的意见和建议；
4、及时向省政府领导报告群众反映的重要社情民意，做好领导批示的转办、督办、反馈工作；
5、负责全省政府系统热线电话工作的督促、检查、协调、指导、考核以及网络建设等工作；
6、办理领导交办的其他工作。
涉及党委、军队、司法机关的电话内容，建议来电人直接向有关部门反映。
三、工作程序
1、受理。工作人员在《热线电话记录单》上准确记录来话人姓名、单位或地址、联系电话、来话时间和内容，并进行分类。
2、办理。根据受话内容和性质，办理形式分为：
直办，对于有关咨询和查问，直接用电话答复；
转办，对于一般问题，迅速转交网络单位或有关责任部门（单位）办理；
呈办，对于一些跨地区、跨部门，影响面宽的问题，报分管厅领导或秘书长签批后转网络单位或有关责任部门（单位）办理；
特办，对于重大热点、难点问题，热线电话工作机构应制作《热线专报》，经秘书长签批报省政府有关领导批示后，再及时转送网络单位或有关责任部门（单位）办理。
3、反馈。要及时并督促有关承办单位按办理期限将办理结果向拨打电话的群众进行反馈。对于领导批示的办理情况，要跟踪催办，并及时向群众反馈。
4、归档。归档范围包括：热线电话记录单、转办单、热线专报、领导批示、反馈件；热线动态、热线电话工作简报、工作计划、工作总结以及其他具有保存价值的资料。
四、工作原则
1、群众第一的原则。热线电话工作必须以全心全意为人民服务为宗旨，坚持群众第一的原则，树立件件无小事的思想，始终把为群众办实事作为工作的出发点和落脚点，把群众满意不满意作为衡量工作的根本标准。
2、求真务实的原则。处理问题要严肃认真，实事求是，注重效率。凡符合政策规定的，要及时处理，尽快解决；条件暂不具备或一时解决有困难，要积极或督促有关部门争取早日解决；超越政策规定或不合理的要求，要说服疏导，讲明道理，以求群众理解。
五、工作制度
1、值班制度。值班人员准时上岗，受话时用语规范、热情、诚恳、耐心，保证线路畅通。
2、反馈制度。对群众反映的问题，要件件有着落，事事有回音。省政府热线电话工作机构电话转办的事项，承办部门（单位）要在3日内反馈办理结果。书面转办的事项，要在7日内反馈办理结果；较为重大、复杂的事项，要在15日内反馈办理结果。对紧急事项，要随时反馈。
3、报告制度。省政府热线电话工作机构通过不定期的《热线动态》，及时反映重要的信息和带有普遍性、倾向性的问题；通过每月一期的《热线电话工作简报》，将群众通过热线电话反映的问题数量、内容及办理情况进行统计、分析和归纳，向各位省长、秘书长报告，并印发各网络
单位和有关部门（单位）。
《热线动态》及《热线电话工作简报》由厅分管领导签发。
4、培训制度。要采取多种形式，定期对工作人员进行培训，不断提高政治业务素质。
六、人员素质
省政府热线电话工作人员应具备以下素质：
1、努力学习马列主义、毛泽东思想和邓小平理论，热爱热线电话工作，有较强的事业心和责任感；
2、熟悉党的路线、方针、政策，熟悉政府或部门的主要工作任务和职责分工；
3、坚持全心全意为人民服务的宗旨，对群众来电反映的情况，要耐心、热情，积极为群众排忧解难；
4、自觉遵纪守法，坚持依法行政；自觉接受群众监督，坚持公正廉洁，反对各种不正之风。
七、考核与奖惩
省政府办公厅应加强热线电话工作机构办公现代化建设，严格省政府热线电话工作的日常管理，采取日常考核与年终考评相结合的办法，对成绩突出的工作人员予以表彰，对因工作失误造成不良影响的工作人员予以批评。每年要对各级政府和部门办理省政府热线电话转办工作情况进行
考核，并将考核情况作为各级政府和部门领导干部任期目标考核内容之一。根据考核情况，对办理迅速、成绩突出的承办部门（单位）予以表彰奖励，对办理迟缓、推脱不办、群众不满意的承办部门（单位）要予以通报批评，情节严重的，要追究有关领导人和责任人的责任。
本暂行规定自发布之日起施行。



1999年10月25日