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江西省九江市人民政府办公厅


九府厅发[2007]18号


九江市人民政府办公厅关于印发《建筑业、房地产业税收征收管理暂行办法》的通知


各县(市、区)人民政府，庐山管理局，九江、共青开发区管委会，云居山—柘林湖风景名胜区管委会，市政府各部门，市有关单位：
《建筑业、房地产业税收征收管理暂行办法》已经市人民政府2007年2月26日第4次市政府常务会研究通过，现印发给你们，请认真执行。

二OO七年三月六日

建筑业、房地产业税收征收管理暂行办法


第一章 总 则


　　第一条 为了加强建筑业、房地产业税收的征收管理,进一步健全建筑业和房地产业协税护税机制，防止税收流失，维护建筑市场和房地产市场的公平竞争,根据《中华人民共和国税收征收管理法》等法律、法规、规章,结合本市实际,制定本办法。
　　第二条 本办法适用于在本市范围内从事建筑业、房地产业的单位和个人(以下简称纳税人)。
　　第三条 本办法所称建筑业是指在本市范围内从事建筑、安装、修缮、装饰和其他工程作业。
　　本办法所称房地产业是指在本市范围内转让土地使用权和销售不动产的业务。
　　第四条 地税机关主管全市建筑业、房地产业地方税收征收管理工作。
　　发改委、财政、国土资源、建设、规划、房管等部门是建筑业、房地产业地方税收征收管理的协作部门，应当按照本办法的要求履行职责，大力支持、密切配合税务机关依法加强建筑业、房地产业税收征收管理。
　　第五条 本市范围内建筑业、房地产业地方税收按照“项目控税、行业管理、信息共享、部门协作”的原则，实行一体化管理。
　　第六条 凡本市市区范围内（包括浔阳区、庐山区、开发区及九江县驻市单位，下同）的建筑业、房地产业地方税收征管按照市政府确定的征管范围，实行属地管理，分别征收，分别入库，统一稽查。
　　对市区范围内的房地产业地方税收实行统一稽查，查补上划，查补收入归市本级。即凡由市地税局稽查局查补的市区范围内的房地产业税款（包括串库、混库税款），市地税局稽查局向市财政局提供稽查报告，市财政局与各区财政进行年终结算时，凭稽查报告统一扣缴、上划税款，并不得抵减各区财政上划基数。
　　第七条 建筑业和房地产业税收的地税主管部门及各协作部门应对相关职能进行整合，明确工作职能，落实工作责任。
　　地税主管部门应对建筑业、房地产业税收征收管理严格工作考核、强化税源监控、实行分类管理。
　　其他相关协作部门应当明确工作协作的办事机构，责任落实到人。
　　第八条 房地产业地方税收一体化管理以契税征收管理为把手，对增量房、存量房交易，实行先税后票，先税后证。即：先缴纳税款开具税务统一发票，再缴纳契税领取契税证后，纳税人持完税凭证、发票和契税证办理房屋产权证书、土地使用权证书等相关权属证书。
　　地税机关、财政契税部门、房管部门权属登记机关必须集中设立服务窗口，按照“统一计价、联合办公”的工作要求，对房地产税收及存量房交易实行一站式办理、一条龙服务。


第二章 税务管理

第一节 税务登记


　　第九条 凡从事建筑安装、房地产开发的单位和个人，自领取营业执照起三十日之内，持有关证件，向主管地税机关申报办理税务登记。主管地税机关应当自收到申报之日起三十日之内审核并发给税务登记证件。
　　第十条 纳税人从事房地产开发，或提供建筑劳务施工单项合同在50万元以上、装饰和其他工程30万元以上的，应在土地使用权转让或不动产销售合同签订或建筑业工程合同签定并领取建筑施工许可证之日起30日内，持下列有关资料向不动产所在地或建筑业应税劳务发生地主管地税机关进行不动产、建筑工程项目登记：
　 （一）《不动产项目情况登记表》或《建筑业工程项目情况登记表》；
　 （二）营业执照副本和税务登记证件副本；
　 （三）不动产销售许可证、建筑业工程项目施工许可证；
　 （四）不动产销售合同、建筑业工程施工合同；
　 （五）纳税人的开户银行、帐号；
　 （六）中标通知书等建筑业工程项目证书，对无项目证书的工程项目，纳税人应提供书面材料，材料内容包括工程施工地点、工程总造价、参建单位、联系人、联系电话等；
　 （七）主管地税机关要求提供的其他有关资料。
　　纳税人提供异地建筑业应税劳务的，应同时按照上述规定向机构所在地主管地税机关进行建筑业工程项目登记。
　　第十一条 纳税人不动产销售完毕和建筑业工程项目完工注销的，应自不动产销售完毕或建筑业工程项目完工之日起30日内,持前款有关资料及建筑业、不动产项目的税收缴款书、建筑业工程项目竣工结算报告或工程结算报告书向不动产所在地或建筑业应税劳务发生地主管地税机关进行项目登记。
　　纳税人异地提供建筑业应税劳务的，应同时按照上述规定向机构所在地主管地税机关进行相应的项目登记。
　　第十二条 纳税人建筑业、不动产工程项目登记内容发生变化，应自登记内容发生变化之日起30日内，持《不动产项目情况登记表》、《建筑业工程项目情况登记表》，向不动产所在地或建筑业应税劳务发生地主管税务机关进行项目登记。
　　第十三条 纳税人异地从事房地产开发或提供建筑业应税劳务的，应持下列资料依法向经营地主管地税机关办理报验登记：
　　（一）营业执照副本和税务登记证件副本；
　　（二）外出经营活动税收管理证明单;
（三）城建部门批准开工的文件和工程承包合同（协议）；
　　（四）主管税务机关要求提供的其他资料。


第二节 申报征收


第十四条 纳税人必须依照法律、行政法规规定或税务机关依照法律、行政法规的规定确定的申报期限、申报内容，按期向主管地税机关如实办理纳税申报，履行纳税义务，并呈报以下申报资料：
 （一）纳税申报表；
 （二）财务会计报表；
（三）主管地税机关要求报送的其他有关纳税资料。
　　主管税务机关应积极创造条件，实现建筑业和房地产业纳税申报的电子化，为纳税人提供方便快捷的纳税服务。
　　纳税人异地提供建筑业应税劳务的，应按照有关规定向机构所在地主管税务机关报送纳税申报有关资料。
第十五条 建筑业和房地产业所涉及地税机关征收的税费包括营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、印花税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、车船税、教育费附加等相关税费。
　　第十六条 纳税人转让土地使用权或销售不动产或提供建筑业应税劳务，应以向对方收取的全部价款和价外费用作为营业额。全部价款，是指成交合同的总价格，包括向对方收取的各种物质利益、分期付款金额以及金融机构提供的按揭贷款；价外费用，包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外费用。
 第十七条 纳税人申报的建筑业劳务应税收入明显偏低的，税务机关应依照按下列公式核定其计税价格：
 计税价格=营业成本或工程成本×(1+成本利润率)/(1-营业税税率)
　　其中,核定的建筑工程成本利润率不得低于10%,具体由主管地税机关确定。
　　第十八条 纳税人将房地产开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、用于非货币性资产交易的,或者纳税人转让土地使用权或销售不动产的价格明显偏低而无正当理由的,其收入确定的方法和顺序为：
 (一)按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
(二)由主管地税机关参照近期或本年度最近月份转让同类土地使用权或同类开发产品市场公认价格确定；
(三)按成本利润确定，计算公式如下：
　　计税价格＝开发成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率）；
　　其中，开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管地税机关确定。
　　第十九条 从事建筑业、房地产业纳税人的企业所得税和个人所得税征收方式分查账征收和定率征收两种。主管税务机关每年进行一次征收方式鉴定,时间为每年的1月至3月底。征收方式一经确定,如无特殊情况,在一个纳税年度内不得变更。但对确定为查账征收方式的,年度中间经主管地税机关查实,不能如实准确反映收入、成本、费用、利润的,可随时变更为定率征收方式。
　　从事建筑业、房地产业的中央企业、涉外企业所得税纳税人，其所得税征收方式由国家税务机关确定。对2002年以后新办企业的认定，按照财政部、国家税务总局有关规定执行，企业所得税征收方式由国税机关和地税机关分别确定。
　　第二十条 从事房地产和建筑业纳税人的企业所得税和个人所得税鉴定征收方式的程序如下：
 （一）纳税人填写《所得税征收方式鉴定表》报主管地税机关；
 （二）主管地税机关调查后，写出详细的调查报告，并在鉴定表上签署意见。凡房地产企业征收方式确定为查账征收的，必须报市级地税机关审批后执行。
　　第二十一条 建筑业和房地产业纳税人的企业所得税，从事建筑业、房地产业的个人独资和合伙企业投资者及其他个人的个人所得税执行预征方式的， 其预征率按照税收法律、法规和市级地税机关确定的标准执行，并按年进行汇算清缴。
　　第二十二条 房地产业纳税人土地增值税按营业收入的一定比例预征，预征率按照税收法律、法规和省地方税务局确定的标准执行。
 （一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地增值税的清算：
　　1、房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
　　2、整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
　　3、直接转让土地使用权的。
（二）符合下列情形之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算：
 1、已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
　　2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
　　3、纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
　　4、省地方税务局规定的其他情况。
　　第二十三条 财政部门在征收契税时一律凭主管地税机关开具的发票和税票办理契税缴纳手续。
　　第二十四条 纳税人符合享受有关法律、行政法规规定的减税、免税待遇的，在减税、免税期间应当按照有关规定办理纳税申报。减税、免税的具体办法和程序，按有关规定执行。
　　根据房地产开发业务的特点，房地产开发企业和以销售（包括代理销售）开发产品为主的企业不得享受新办企业企业所得税的税收优惠。


第三节 发票管理


　　第二十五条 纳税人收取的开发产品预售收入(包括定金)或向建设单位（发包方）取得建筑工程款项，必须使用九江市地方税务局监制的《九江市房地产销售预收款收据》或九江市地方税务局监制的《九江市收款收据》。款项结清后,销售方或建筑施工单位必须使用江西省地方税务局监制的销售不动产发票或建筑业发票。
 第二十六条 建筑业和房地产业纳税人房地产销售预收款收据、销售不动产发票和建筑发票的领购、开具、取得、保管、缴销,按照《中华人民共和国发票管理办法》及实施细则的有关规定执行。
　　第二十七条 不动产和建筑业纳税人区别不同情况分为自开票纳税人和代开票纳税人。
 （一） 同时符合下列条件的纳税人为自开票纳税人，可以在不动产所在地和建筑业劳务发生地自行开具由当地主管税务机关售给的发票：
　　1、依法办理税务登记证；
　　2、执行不动产、建筑业营业税项目管理办法；
　　3、按照规定进行不动产和建筑业工程项目登记；
　　4、使用满足税务机关规定的信息采集、传输、比对要求的开票和申报软件。
（二）不同时符合上述条件的纳税人为代开票纳税人，由其不动产所在地和应税劳务发生地主管地税机关为其代开发票。代开票纳税人须提供以下资料到税务机关申请代开发票：
　　1、完税凭证；
　　2、营业执照和税务登记证复印件；
　　3、不动产销售、建筑劳务合同或其他有效证明；
　　4、外出经营税收管理证明（提供异地劳务时）；
 5、中标通知书等工程项目证书，对无项目证书的工程项目，纳税人应提供书面材料，材料内容包括工程施工地点、工程总造价、参建单位、联系人、联系电话等；
　　6、主管地税机关要求提供的其他材料。
　　第二十八条 主管地税机关负责开具发票的税务人员应在税票上登录发票号码，在发票上登录税票号码，以便监督检查。
　　对代开的销售不动产发票、建筑业发票，主管地税机关应区分工程项目逐户建立收入台账，逐笔登记代开发票数量、发票号码、开具金额。
　　第二十九条 国土资源、房管部门必须凭当地主管地税机关开具的发票和税票办理土地使用权证、房产所有权证，严格做到“先税后证”，办证后在发票和税票上加盖已办证戳记印章。国土资源、房管部门对开具发票和税票金额明显不符合同地段、同楼层、同期销售价格的,应向开具发票和税票的主管地税机关通报情况。


第三章 存量房交易税收管理


第三十条 自2007年1月1日起，本市市区范围内的存量房交易税收，统一由九江市地方税务局直属分局管理，收入全部划归市本级。
第三十一条 对存量房市场上的房地产税收管理，主管地税机关、契税征收部门、房屋权属登记主管部门必须实行统一的房地产交易的计税依据，联合办公、联合验票、联合稽查，共同加强房地产业税收的税源管理。
　　第三十二条 对存量房交易的价格申报明显偏低的，市、县财政部门、地税机关应根据税法有关规定，结合当地实际情况，分类别、分等级、分地段联合制定统一的最低计税价格。对存量房交易价格低于最低计税价格的，按最低计税价格执行。


第四章 信息共享、比对和运用管理


　　　　　
 第三十三条 各级政府所属的发改委、财政、国土资源、建设、规划、房管等部门要与税务机关密切配合,建立信息共享机制。税务机关应积极地加强与政府相关职能部门联系,按月获取建设项目涉税信息,并据以加强建设项目涉税信息的登记管理。
 （一）纳税人销售不动产，市、县房管部门应在办理房屋权属登记的当月，向同级财政部门、地税机关提供新办和变更权属登记房屋的相关信息(见附表1)。
（二）纳税人转让土地使用权，市、县国土资源部门应在办理土地权属登记的当月，向同级财政部门、地税机关提供新办和变更权属登记土地的相关信息（见附表2）。
（三）市、县规划部门要将已批准规划范围内的容积率在1.0以下的住宅项目清单，按月提供给同级财政部门、地税机关。
　　(四)市、县建设管理部门要将已批准的工程项目中标单位、合同金额、工程进度等信息资料，按月提供给同级地税机关。对新颁发建设许可证的中标施工单位，包括工程项目合同金额、当年计划投资等信息资料，按月提供。
　　(五) 市、县发改委应及时将建设项目审批、核准的具体情况传递给地税机关。
　　第三十四条 各级财政部门、主管地税机关要建立、健全房地产、建筑业税收登记档案和税源数据库，并根据变化情况及时更新；要定期将从房管、国土资源、建设管理部门取得的权属登记或建筑许可资料等信息，与房地产业、建筑业税收征管信息进行比对，跟踪掌握有关建筑业、房地产业税收的税源情况，完善房地产业、建筑业税源控管。
　　（一）掌握房地产开发企业发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售、收款方式、收款时间、权属登记等情况，采集契税征管中获取的房地产开发企业销售商品房的信息，将上述情况和信息及时比对，进行纳税评估，发现问题，及时采取有效措施解决，加强房地产开发企业有关税收的征收管理。
　　（二）利用建设管理部门批准提供的在建工程项目中标单位、合同金额、工程进度等信息资料，掌握从事建设施工、装饰装修的单位和个人的税源情况，加强建筑业有关税收的征收管理。
　　（三）通过利用国土资源部门提供的土地使用权交易信息，及时了解采集受让土地使用权的单位或个人名称、土地坐落位置、价格、用途、面积、权属登记等信息，掌握城镇土地使用税、耕地占用税税源，加强征收管理。
　　（四）利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场转让房地产的有关税源信息，将转让方名称、识别号码、转让房地产的坐落地点、面积、价格与有关纳税申报资料进行比对分析，切实加强房地产二级交易市场的税收管理。
 （五）利用土地、房产转让信息，掌握城镇土地使用税、房产税、城市房地产税税源变化情况，将承受方名称、识别号码、转让价格、坐落位置等信息，与纳税人的纳税申报资料进行比对，对未申报或申报不实的单位和个人，应及时进行催报催缴。


第五章 责任追究


　　第三十五条 纳税人在税务登记、纳税申报、税款缴纳、帐簿凭证管理、发票管理等方面有涉税违法行为的,由主管地税机关依照《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国行政处罚法》、《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则等相关法律法规进行处罚。
　　第三十六条 违反本办法确定的管理原则，擅自变更税收征管范围和税款入库级次，引税、买税、卖税的，由上级财政部门从其财政收入中据实扣减相应金额的基数。
　　第三十七条 地税机关工作人员徇私舞弊、滥用职权或者玩忽职守,擅自延期征收税款,或少征、不征应纳税款的,视情节按照有关法律、法规的规定追究主要领导和直接责任人责任。
　　第三十八条 对地税机关和相关政府职能部门未按要求指定专门人员传递信息或传递信息不及时，或地税征管、契税征收、房产、国土资源管理部门未做到“先税后证”规定的，追究相关责任人员的责任。造成税款流失的，除依法追征税款外，由财政部门等额扣减其行政经费。


第六章 附 则

　　　　　
　　第三十九条 本办法未尽事宜按《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则和相关税收法律、法规、规章的规定执行。
　　第四十条 本办法自2007年1月1日起施行。九江市人民政府1999年颁布的《九江市建筑安装业税收发票管理办法》（九江市人民政府第1号令）和九江市人民政府办公室2002年印发的《九江市房地产税收征收管理办法》（九府办发〔2002〕1号）同时废止。