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湖南省岳阳市人民政府办公室


岳阳市人民政府办公室关于印发岳阳市物业专项维修资金管理办法的通知（岳政办发[2012]28号）



各县、市、区人民政府，岳阳经济技术开发区、城陵矶临港产业新区、南湖风景区、屈原管理区，市直各单位，中央、省属驻岳各单位：

　　《岳阳市物业专项维修资金管理办法》已于2012年9月24日市人民政府第74次常务会议讨论通过，现印发给你们，请认真遵照执行。



　　二○一二年十月二十九日



　　岳阳市物业专项维修资金管理办法



　　第一章 总 则

　　第一条 为了加强对物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护物业专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》(国务院令第504号)、《住宅专项维修资金管理办法》(建设部、财政部令第165号)等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本市范围内的物业专项维修资金的交存、使用和监督管理，适用本办法。

　　第三条 本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。

　　本办法所称物业共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢物业内业主共有的部位，一般包括：基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、水泵间、电表间、管道井、电梯前庭、锅炉房、发电间、配电间、线路分线间、电梯机房、走廊通道、传达室、内天井等。

　　本办法所称共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由物业管理区域内业主共有的附属设施设备，一般包括共用电梯、共用天线、共用照明、消防设施、中央空调设施、楼宇对讲系统、避雷装置、水箱、水泵、锅炉、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、管网设施、给排水系统、景观设施、小区围栏、监控报警系统、车辆进出管理系统、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

　　第四条 物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。

　　第五条 市房地产局负责指导、协调、监督本市物业专项维修资金的交存、使用、管理等工作。其所属的市物业管理办公室(以下称管理机构)具体负责日常管理工作。

　　财政、审计、监察等相关部门依据各自职责对全市物业专项维修资金的管理进行监督。

　　第二章 交 存

　　第六条 同一物业管理区域内，非单一产权的住宅(含商品房、经济适用住房、拆迁安置房等)和非住宅(含商业用房、写字楼、储物间、车库、车位等)，其业主应当交存物业专项维修资金。

　　廉租住房和公共租赁住房物业专项维修资金的交存和管理依相关规定执行。

　　第七条 业主按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额标准由市房地产行政主管部门根据本地建筑安装工程每平方米造价的5%至8%分类确定，并适时调整和公布。

　　第八条 业主交存的物业专项维修资金属于业主所有，使用时由业主共同决定。

　　第九条 管理机构应当按照相关程序择优选定商业银行作为物业专项维修资金的专户存储银行，并设立物业专项维修资金专户。

　　第十条 物业专项维修资金应当以物业管理区域为单位设总帐，以幢为单位设分幢帐，并按房屋户室号设分户帐。

　　第十一条 购房人应当在房屋预告登记前将首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户。开发建设单位不得代收首期物业专项维修资金。

　　未办理房屋预告登记的物业，购房人应当在办理房屋交付手续前将首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户。

　　开发建设单位在办理房屋初始登记时一并将其自留和未售部分物业的首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户。房屋售出后，购房人向开发建设单位交纳该物业的专项维修资金，并变更相应帐户。

　　第十二条 开发建设单位出售物业时，应提示购房人物业专项维修资金的交存时间及标准，并在房屋买卖合同中约定。

　　购房人未按照本办法规定交存首期物业专项维修资金的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。

　　开发建设单位、购房人未按本办法规定交存首期物业专项维修资金的，房地产行政主管部门不予办理房屋权属登记手续。

　　第十三条 管理机构应当使用省财政厅统一监制的《湖南省物业专项维修资金专用收据》，此收据是业主交存物业专项维修资金的合法凭据。

　　第十四条 业主分户帐面物业专项维修资金余额不足首期应交存额30%的，应当及时续交至首期应交金额。

　　已成立了业主(业主代表)大会的，续交方案由业主(业主代表)大会决定。

　　未成立业主(业主代表)大会的，续交的具体办法由管理机构商相关部门另行制定。

　　第十五条 本办法实施前，物业已经出售但未建立物业专项维修资金的，应当补建。

　　本办法实施前已代收但未交存到物业专项维修资金管理专户的相关单位，应按要求及时交存到管理机构。否则，房地产行政主管部门可依法查处。

　　业主未按规定交存首期和续交物业专项维修资金的，业主委员会应当督促其交存，拒不交存者，业主(业主代表)大会可决定限制其在物业管理区域内的共同管理权，并可向人民法院提起民事诉讼。

　　第十六条 物业专项维修资金自存入物业专项维修资金专户之日起第一个结息年度按照国家规定的活期利率计息，以后按季度挂牌利率结息。

　　第三章 使 用

　　第十七条 物业专项维修资金的使用应同时满足以下条件：

　　(一)应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。

　　(二)占受益范围内建筑物总面积和总业主人数均在三分之二以上的业主签名同意。

　　使用申请人对申请资料的真实性、合法性、有效性负责。申请人隐瞒真实情况或提供虚假材料的，依法承担相应法律责任。

　　第十八条 物业专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。

　　第十九条 物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用分摊，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，相关业主有约定的，从其约定。

　　维修资金个人分户帐不足使用时，不足部分由该业主承担。

　　第二十条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造，涉及尚未售出的物业，开发建设单位应当按照尚未售出物业的建筑面积，分摊维修、更新和改造费用。

　　第二十一条 使用物业专项维修资金的，按照以下程序办理：

　　(一)业主委员会、相关业主、物业服务企业(聘请物业服务人员的社区居委会)根据维修、更新和改造项目向管理机构提出使用申请。

　　(二)管理机构外勘查验，确认维修项目并界定受益范围。

　　(三)在物业区域内公示维修方案：包括拟维修、更新和改造的项目、维修单位选择方式、费用预算、列支范围等，公示期不少于5个工作日。

　　(四)受益范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占业主总人数三分之二以上的业主讨论通过使用申请并确定维修方案。

　　(五)业主委员会、相关业主、物业服务企业(聘请物业服务人员的社区居委会)组织实施维修方案;维修费用在5万元以上的，须经具备相应资质的工程造价咨询机构审核，审核费用列入维修、更新和改造成本。

　　(六)工程完工验收合格后维修方案的组织实施人应当对维修、更新和改造项目的决算、业主意见表、分摊明细等进行公示，公示期不少于5个工作日。

　　(七)管理机构根据维修合同和工程进度付款。管理机构对公示情况进行审核后，按维修合同约定留存质保金，将维修费用余额划转至维修单位，并从相应业主个人物业专项维修资金帐户中扣除。

　　第二十二条 使用物业专项维修资金应向管理机构提交的备案资料：

　　(一)申请人的身份证明和授权委托书。

　　(二)使用物业专项维修资金的申请报告。

　　(三)受益业主签名表。

　　(四)维修工程预(决)算书、超过5万元的维修项目的审价报告、维修合同、维修单位营业执照及资质证书、项目负责人的职业资格证书。

　　(五)公示维修方案、维修决算、分摊明细等相关资料。

　　(六)工程维修验收合格证明及维修发票。

　　(七)其他相关资料。

　　第二十三条 发生危及房屋使用安全等紧急情况时，业主委员会、相关业主、物业服务企业(聘请物业服务人员的社区居委会)应立即组织维修并报请管理机构现场查勘，工程完工后申请人持第二十二条中除第三项外的有关材料报管理机构备案，维修费用从受益业主的物业专项维修资金账户中列支。

　　第二十四条 第二十三所称紧急情况包括：

　　(一)屋面、外墙防水局部损坏，渗漏严重影响使用的。

　　(二)楼体单侧外墙饰面脱落，围护栏断裂、管道脱落等危及人身安全的。

　　(三)发生供水管道严重漏水、水泵泵体漏水、泵电机烧毁等情况，导致供水中断的;专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的。

　　(四)电梯发生冲顶、蹲底或意外灾害危及人身安全的;定期检验时被责令停梯整改的。

　　(五)消防系统、电力系统出现功能障碍或部分设备损坏严重等重大安全隐患或紧急情况，经相关资质单位检测、鉴定要求整改的。

　　(六)其他严重影响房屋使用和安全的紧急情况。

　　第二十五条 下列费用不得从物业专项维修资金中列支：

　　(一)依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。

　　(二)依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用。

　　(三)应当由责任人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用。

　　(四)根据法律规定或物业服务合同约定，应当由相关单位或物业服务企业承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

　　第二十六条 管理机构可以通过公开招标方式选择一批具有相应资质、有固定办公场所的维修单位和工程造价咨询机构，建立备选名录。备选名录由管理机构定期公布并结合申请人和业主的意见对备选单位开展动态考评，建立准入和退出机制，实行优胜劣汰。

　　第四章 监督管理

　　第二十七条 物业专项维修资金的管理经费，由管理机构依照规定编制预算报同级人民政府财政部门核准后，在物业专项维修资金的增值收益中列支。

　　除管理机构经费外的增值收益转入物业专项维修资金滚存使用。

　　第二十八条 房屋所有权转让时，该房屋分户帐中结余的物业专项维修资金随房屋所有权同时过户。受让人应当持本人身份证明及相关材料到管理机构办理变更手续，需要续交的，应当续交。

　　第二十九条 房屋灭失的，业主持本人身份证件、房产权证注销证明等材料，到管理机构办理个人物业专项维修资金账户注销手续并提取剩余金额。

　　第三十条 管理机构应当每年向社会公布物业专项维修资金交存、使用、增值收益和结存金额等信息。业主对公布的情况有异议的，可以要求复核。

　　第三十一条 管理机构应当建立便捷的物业专项维修资金查询平台，确保业主知情权。

　　第五章 法律责任

　　第三十二条 开发建设单位违反本办法第十二条规定将房屋交付买受人的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以3万元以下罚款。

　　第三十三条 违反本办法规定，挪用物业专项维修资金的，由县级以上房地产行政主管部门追回挪用的物业专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款;涉嫌犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

　　物业服务企业挪用物业专项维修资金，情节严重的，除按前款规定予以处罚外，还应由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

　　房地产行政主管部门挪用物业专项维修资金的，由上一级房地产行政主管部门追回挪用的物业专项维修资金，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。

　　第三十四条 开发建设单位未按本办法规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上房地产行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。

　　第六章 附 则

　　第三十五条 本办法自发布之日起30日后施行。

中国政府 美国政府


中华人民共和国政府与美利坚合众国政府关于保护知识产权的谅解备忘录


（１９９２年１月１７日）
　　本着双边贸易关系协定的合作精神，并根据有关国际协定的原则，中华人民共和国政府（中国政府）和美利坚合众国政府（美国政府》就以下条款达成相互谅解。

　　第一条　一、中国政府将按照中华人民共和国专利法提供下述水平的保护：
　　（一）专利的客体
　　专利应授予所有化学发明，包括药品和农业化学物质，而不论其是产品还是方法。
　　（二）授予的权利
　　专利授权阻止他人未经专利权人同意，制造、使用或销售专利的客体。方法专利授权阻止他人未经专利权人同意，使用该方法以及使用、销售或进口由该方法直接生产的产品。
　　（三）保护的期限
　　发明专利的保护期限为自专利申请提出之日起二十年。
　　（四）强制许可
　　１．专利权的享有不因发明的地点、技术领域以及产品为进口或当地生产而受歧视。
　　２．在中国法律允许未经权利人的许可而使用专利客体的情况下，包括政府使用或经政府批准的第三方的使用，下列各项规定应予尊重：　　
　　（１）批准这种使用应一事一议；
　　（２）只有当申请使用者在使用前曾按合理的商业条款和条件请求权利人允许其使用，并在合理长的时间内未得到这种允许时，才可允许这种使用。在全国紧急状态或其他非常紧急的情况下，或在为公共目的的非商业性使用的情况下，政府可以放弃这种要求。但是，在处于全国紧急状态中或在其他非常紧急的情况下，应在合理时间内尽快通知权利人；对于为公共目的的非商业性使用，如果在未进行专利检索的情况下，政府或订约人知道，或有明显的理由知道一个有效的专利会被政府或为政府所用，则应立即通知权利人；
　　（３）此种使用的范围和时间应受允许此种使用的目的的约束；
　　（４）此种使用应是非独占的；
　　（５）除与有权享受此种使用的该部分企业或信誉一起，此种使用不可转让；
　　（６）允许任何此种使用应主要为供应中国国内市场；
　　（７）当导致授权这种使用的情况停止存在或可能不再发生时，在考虑对被授权使用人合法利益提供充分保护的前提下，这种使用的授权可被终止。接到提出的请求后，主管机关应有权对这种情况是否继续存在进行审查；
　　（８）在每一种情况中，应根据此种许可的经济价值，向权利人支付充分的报酬；
　　（９）任何有关授权此种使用决定的合法性应受司法审查或其他较高当局的独立审查；
　　（１０）任何有关这种使用的报酬的决定应受司法审查或其他较高当局的独立审查；
　　（１１）当允许此种使用是为补救经司法或行政程序认定的反竞争行为时，前述第２项和第６项规定的条件可不适用。在此情况下，在确定报酬的数额时，可以考虑对反竞争行为进行纠正的需要。当导致这种许可的条件有可能发生时，主管机关有权拒绝终止此种授权使用；
　　（１２）当此种使用是由于某一专利（“第二专利”）在不侵犯另一专利（“第一专利”）的情况下不能被实施而授权时，还应符合下列各项条件：
　　１）与第一专利中的发明相比，第二专利中的发明具有重大经济意义的重要技术进步；
　　２）第一专利权人有权在合理的条件下，取得使用第二专利中的发明的交叉许可证；
　　３）除非与第二专利一起转让，对第一专利的此种经许可的使用不能转让。
　　二、中国政府应向其立法机关提交提供本条第一款规定保护水平的议案，并尽最大努力使修改后的专利法于１９９３年１月１日前通过并实施。
　　三、两国政府重申根据保护工业产权巴黎公约（斯德哥尔摩文本１９６７年）对对方的承诺，并继续承诺按照国民待遇原则为对方的自然人和法人提供专利保护。
　　四、如果美国政府成为某国际公约成员国，该公约要求美国提供自申请日起至少二十年的专利期限，美国将修改其法律履行该义务。

　　第二条　两国政府确认，保护工业产权巴黎公约所确立的专利保护的地域原则和专利独立原则应当得到尊重。　　
　　中国政府同意采取行政措施保护具备下列条件的美国药品、农业化学物质产品的发明：
　　（一）在中国现行法律修改之前不给予独占权保护；
　　（二）自１９８６年１月１日至１９９３年１月１日之间获得禁止他人在美国制造、使用或者销售的独占权；
　　（三）尚未在中国销售。
　　对满足上述条件的产品发明享有美国独占权的权利人，应当向中国主管部门提出要求行政保护的申请，包括提供下述文件：
　　１．美国主管部门颁发的证明该权利人享有该独占权的文件副本；
　　２．美国有关主管部门颁布的准许制造或销售该产品的文件副本；
　　３．该独占权所有人与中国法人（包括外资企业、中外合资或者合作经营企业）签订的在中国制造和／或销售该产品的合同副本。
　　中国有关主管部门将按照公布的有关获得制造、销售许可的中国法律、法规，审查该申请。对这种许可不得附加特殊规定或要求，应及时审查批准。在此之后，中国有关主管部门将向行政保护申请人发给授权制造、销售该产品的行政保护证书。中国有关主管部门将在行政保护期内禁止未获得行政保护证书的人制造或销售该产品。
　　行政保护期为自获得该产品的行政保护证书之日起七年零六个月。
　　上述行政保护自１９９３年１月１日起施行。

　　第三条　一、中国政府将加入保护文学、艺术作品的伯尔尼公约（伯尔尼公约）（１９７１年巴黎文本）。中国政府将于１９９２年４月１日前向立法机关提交加入该公约的议案和尽最大努力使该议案于１９９２年６月３０日前获得通过。该议案通过后，中国政府将向世界知识产权组织提交加入书，于１９９２年１０月１５日前生效。
　　二、中国政府将加入保护唱片制作者防止其唱片被擅自复制的公约（日内瓦公约），并于１９９２年６月３０日前向立法机关提交加入该公约的议案。中国政府将尽最大努力使该议案于１９９３年２月１日前通过。中国政府将提交批准书，该公约将于１９９３年６月１日前生效。
　　三、中国加入伯尔尼公约和日内瓦公约后，上述公约将是中华人民共和国民法通则第一百四十二条所指的国际条约。根据该条规定，如果伯尔尼公约和日内瓦公约与中国国内法律、法规有不同之处，将适用国际公约，但中国在公约允许的情况下声明保留的条款除外。
　　四、就中国著作权法及其实施条例与伯尔尼公约、日内瓦公约和本备忘录的不同之处，中国政府将于１９９２年１０月１日前颁布新条例使之与公约和备忘录一致。这些新条例还将澄清现行条例，特别将解释：适用于所有作品和录音制品的独占性发行权包括通过出租提供复制品以及这一专有权利在复制品首次销售后仍然存在。如果两者之间有不同之处，执行公约和本备忘录的条例优先于适用本国作品的条例。
　　这些新条例除适用于伯尔尼联盟成员国国民创作的作品外，还适用于合同关系、合资企业或外资企业、外国合资企业或合作企业委托情况下创作的作品，在这些情况中伯尔尼联盟成员国国民将是版权所有者或版权所有者之一。
　　中国政府将向立法机关提交修订其著作权法的议案，并在合理的时间内尽最大努力使这一议案通过和实施。
　　五、两国政府将表明伯尔尼公约和日内瓦公约在各自法律中的地位，并在本备忘录签字后三十天内或在加入每个公约后三十天内（以较晚时间为准）将公约的规定通知主管实施著作权法和条例的司法及行政机关。两国政府将颁布和相互提供就与执行公约或本备忘录有关任何法律、法规的管理和解释向行政或司法机关发出的指示的文本，时间不迟于该指示发出后三十天。
　　六、中国政府同意，不迟于伯尔尼公约在中国生效之日，承认并将计算机程序按照伯尔尼公约的文学作品保护，按照公约规定的保护对计算机程序的保护不要求履行手续，并提供五十年的保护期。
　　七、中国加入伯尔尼公约后，所有在伯尔尼联盟成员国起源并未在起源国进入公有领域的作品，将在中国受到保护。
　　（一）对在中国和美国建立双边版权关系之前发生的对美国的原始作品或作品复制本的商业规模的使用，将不追究责任。
　　（二）对在建立双边版权关系之后发生的这种使用，法律和条例的条款将充分适用。法人或自然人在中国和美国建立双边版权关系之前为特定目的而拥有和使用一作品的特定复制本，该法人或自然人可以继续使用该作品的复制本而不承担责任，条件是该复制本不以任何不合理地损害该作品版权所有者合法利益的方式复制和使用。
　　八、上述第七款的原则，包括对责任的限制，应适用于录音制品。
　　九、中国政府将承认本谅解备忘录为中华人民共和国著作权法第二条所指的协议，在此基础上对美国国民在中国加入伯尔尼公约和日内瓦公约前在中国境外发表的作品，包括计算机程序和录音制品，给予保护。此种保护将于本谅解备忘录签字之后六十天开始生效。
　　在本谅解备忘录规定承诺的基础上，美国政府将采取必要措施使中国国民及其作品依据美国著作权法获得受保护的资格，此种受保护的资格将于本谅解备忘录签字之后六十天开始生效。

　　第四条　一、为确保根据保护工业产权巴黎公约第十条之二的规定有效地防止不正当竞争，中国政府将制止他人未经商业秘密所有人同意以违反诚实商业惯例的方式披露、获取或使用其商业秘密，包括第三方在知道或理应知道其获得这种信息的过程中有此种行为的情况下获得、使用或披露商业秘密。
　　二、只要符合保护条件，商业秘密的保护应持续下去。
　　三、中国政府的主管部门将于１９９３年７月１日前向立法机关提交提供本条规定保护水平的议案，并将尽最大努力于１９９４年１月１日前使该议案通过并实施。

　　第五条　两国政府将在各自境内及边境采取有效的办法和救济，以避免或制止对知识产权的侵犯，并遏制进一步的侵犯。在采取这些办法和救济时，两国政府应提供禁止滥用的保障，并应避免为合法贸易制造障碍。

　　第六条　两国政府同意，应一方要求，可就知识产权的保护和实施问题，尤其就本谅解备忘录的义务问题及时磋商。两国政府同意，根据本备忘录进行的首次磋商将包括讨论执行伯尔尼公约和本备忘录的新条例。这些讨论将在起草条例时予以考虑。

　　第七条　美国政府承认中国政府在改进知识产权保护方面取得的进展和中国政府已同意采取的步骤将会进一步改善对知识产权的保护，预期这些承诺将得到充分履行，因此将于本谅解备忘录签字之日终止根据美国贸易法特殊３０１条款发起的调查并取消把中国指定为重点国家。
　　本谅解备忘录于１９９２年１月１７日在华盛顿签订，共两份，分别以中文和英文写成，两种文本具有同等效力。

　　　中华人民共和国政府　　　　　　　　美利坚合众国政府
　　　　　　吴　仪　　　　　　　　　　　　卡拉·希尔斯