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　　【案件概况】
　　2011年4月2日，被告通过原告上海某房屋服务有限公司居间介绍与案外人张某签订了关于其购买上海市普陀区某路326弄18号503室之房地产的《上海市房地产买卖合同》，合同约定被告向张某购买上述房屋，房价款为200万元。合同对付款方式、违约责任、房产交付等事项作了约定。后原告与被告签订了《佣金确认单》，该《佣金确认单》约定被告共需向原告支付中介服务费人民币（以下币种均为人民币）2万元，但被告至今仍未支付该笔中介服务费。现原告诉至法院，请求判决：1、被告支付中介服务费2万元整；2、诉讼费由被告承担。
　　原告称在促成交易双方签订买卖合同当天曾告知被告相关限购政策，并口头询问被告有无购房资格，被告告知其在上海工作且有公积金，有购房资格。但在签订网上备案的合同当天被告告知原告其没有购房资格。原告认为在签约前其没有义务审查购房人的购房资格。被告认为认为自己属于限购政策中“不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭”，因此没有购房资格，被告认为原告作为房地产专业人士应该有责任审查购房人是否有购房资格。
　　【法院判决】
　　被告应于本判决生效之日起十日内支付原告上海某房屋服务有限公司中介服务费人民币1万元。
　　【律师评析】
上海房地产律师杨东分析认为，法院对审理此案,一般会关注三个方面,以此来判断中介费是否应该支持,支持多少。具体如下:
第一，房产中介在什么样的情况下可以主张中介费？按照《合同法》相关规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。就本案而言，被告与案外人已经签订《上海市房地产买卖合同》，而且也具备了房地产买卖合同的主要条款，应认定为促成合同成立。依法可以主张中介费。另外，如果对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。但本案中原被告签订《佣金确认书》约定了中介费，一般因按照约定优先处理。
　　第二，限购审查是否为房产中介的应尽义务居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。就房产中介性质而言，其提供的房源信息应当真实，本案系争房屋权属清晰，是可以交易的，能否交易成功，取决于买卖双方的自身条件及是否受到政策调控所限，非中介所应尽的义务，而更应当取决于交易双方持审慎态度而达到安全交易的目的。”由此可见，法院更倾向认为限购审查义务更多的在于买方。作为房产中介应尽的义务是确保房地产无任何交易瑕疵即可。当然，杨东律师认为房产中介依法应当就有关订立合同的事项（如房产政策等）如实报告义务，而且应提供相关告知证据，以防止纠纷产生。
第三，中介费与房产中介的工作量是否挂钩？司法实践中，中介费与房产中介的工作量还是相互挂钩的，并不是促成签订《上海市房地产买卖合同》后，就能主张全部中介费的。根据目前上海房屋中介操作情况，中介公司应当协助双方当事人办理房屋买卖合同的网签手续，以及过户登记手续，否则不能认定其已完成中介服务。因此唯有完成全部中介服务，才能主张全部中介费。不然也违背权利义务应相当对等的公平原则。
　　【法规政策】
2011年1月26日，《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》颁布，该通知第六条规定：原则上对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。2011年1月31日，上海市人民政府办公厅印发关于本市贯彻《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》实施意见的通知，该通知第七条规定：对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。
(作者系上海房地产注册经纪人\上海市欣隆律师事务所律师杨东)

山东省聊城市人民政府


聊政发〔2007〕58号

聊城市人民政府关于印发《聊城市出租汽车客运管理办法》的通知

各县（市、区）人民政府，经济开发区管委会，市政府有关部门：
　　《聊城市出租汽车客运管理办法》已经2007年6月4日市政府第52次常务会议审议通过，现印发给你们，望认真遵照执行。

　　　　　　　　　聊城市人民政府
　　　　　　　　　　　二○○七年六月二十九日

聊城市出租汽车客运管理办法


第一章　总　则


　　第一条　为加强出租汽车客运管理，保障经营者和乘客的合法权益， 促进我市出租汽车客运业的健康发展，根据《中华人民共和国道路运输条例》、《山东省道路运输管理条例》、交通部《出租汽车客运服务规范》等有关规定， 结合本市实际， 制定本办法。
　　第二条　凡在本市行政区域内从事出租汽车客运的经营者， 均须遵守本办法。
　　第三条　出租汽车客运（以下简称出租汽车）是指以客运汽车为运输工具， 根据乘客要求的地点行驶、上下及等待， 按里程或时间计费的运输方式。
　　第四条　出租汽车按照统一管理、多家经营、协调发展的原则， 实行公司集约化经营， 保护正当竞争， 禁止非法经营。
　　第五条　市交通行政主管部门主管全市出租汽车管理工作，并具体负责聊城城区出租汽车管理工作；县（市）交通行政主管部门负责本行政区域内出租汽车管理工作；县级以上交通行政主管部门所属的道路运输管理机构具体履行管理职责。
　　工商、物价、税务、公安、质量技术监督等部门应按各自职责，做好出租汽车管理工作。
　　第六条　出租汽车经营者，应当依法经营，诚实信用，公平竞争，为社会提供安全、便利、优质服务。
　　第七条　出租汽车的运力投放计划， 由交通行政主管部门编制，报同级人民政府批准后组织实施。


第二章　资质管理


　　第八条　从事出租汽车的驾驶员应具备下列条件:
　　（一）有与准驾车型相适应的机动车驾驶证，并具有1年以上安全驾驶经历；
　　（二）年龄不超过60岁；
　　（三）经县级以上道路运输管理机构对有关客运法律法规、机动车维修和旅客服务等基本知识培训考试合格，取得汽车客运从业资格和出租汽车驾驶员文明服务卡。
　　第九条　申请从事出租汽车经营的企业，应当具备下列条件:
　　（一）有与经营规模相适应的固定的办公场所和停车场地 ;
　　（二）投放运营的车辆、车型必须符合当地政府要求，证照合法，并经检测合格;
　　（三）所聘驾驶人员符合第八条规定要求；
　　（四）有 3 人以上的专职管理人员;
　　（五）配有健全的安全生产管理制度。
　　第十条　申请从事出租汽车的经营企业，应持申请开业的相关资料，向当地县级以上道路运输管理机构提出申请，县级以上道路运输管理机构自受理之日起 15 日内作出许可或不予许可的决定。予以许可的，向申请人颁发道路运输经营许可证，向申请人投入的出租汽车配发车辆营运证；不予许可的，书面通知申请人并说明理由。
　　出租汽车经营企业，持道路运输经营许可证依法向工商行政管理机关办理有关登记手续；向税务机关办理税务登记。
　　第十一条　取得道路运输经营许可证的经营企业，需要增加出租汽车的，须向当地县级以上道路运输管理机构提出申请，县级以上道路运输管理机构自受理之日起，5个工作日内作出许可或不予许可的决定。予以许可的，经营企业按程序办理有关手续，按要求投入运力；不予许可的，书面通知申请人并说明理由。
　　新增运力经营权在无偿条件下，也可通过服务质量招投标的形式做出许可决定。
　　第十二条　出租汽车实行经营期满淘汰制，经营年限从车辆挂牌之日算起，普通轿的经营年限为5年，中级轿的经营年限为7年。
　　第十三条　出租汽车经营企业和承包经营者，不得擅自转让出租汽车经营权，严禁买卖或变相买卖经营权。
　　第十四条　聊城城区出租汽车实行专用“T”字号牌。 各县 （市）可设其他出租汽车专用号牌。
　　第十五条　出租汽车经营企业终止经营的，应当提前30 日向县级以上道路运输管理机构提出申请。经批准后， 缴销道路运输经营许可证和道路运输证，并到公安、工商、税务等部门办理有关手续。


第三章　经营管理


　　第十六条　出租汽车应符合下列规定：
　　（一）统一车身颜色；
　　（二）安装统一的出租汽车顶灯；
　　（三）车身两侧喷涂出租汽车经营企业标识；
　　（四）装置经质量技术监督部门授权机构计量检定合格的计程计价器（含打税票的计价器）和显示空车待租标志灯；
　　（五）张贴起步租价和车公里租价标志；
　　（六）使用白色座套，保持整洁规范；
　　（七）车容车貌洁净、牌照清晰、车内干净卫生，空气清新。
　　第十七条　出租汽车经营企业应当遵守下列规定：
　　（一）坚持依法经营，自觉接受道路运输管理机构的监督管理；
　　（二）建立健全出租汽车客运服务规范以及车辆检修、安全行车等规章制度；
　　（三）按规定缴纳规费；
　　（四）严格企业内部管理，不得将车辆交给没有汽车客运从业资格证的驾驶员从事经营活动；
　　（五）加强对从业人员的法制教育和业务培训，提高从业人员的自身素质；
　　（六）按物价部门核定的收费标准收取经营服务费，不得超标准收费或另立项目收费。
　　第十八条　出租汽车驾驶员应当遵守下列规定：
　　（一）定期维护检测出租汽车， 保持车辆技术状况良好；
　　（二）随车携带行驶证、驾驶证、车辆营运证、从业资格证及各种规费凭证 ;
　　（三）按规定置放文明服务卡；
　　（四）仪容端庄、文明服务；
　　（五）按时标定计程计价器；
　　（六）按规定使用税务部门监制的出租汽车客票;
　　（七）服从道路运输管理机构及有关部门的监督检查，禁止超范围经营或异地经营。
　　第十九条　出租汽车驾驶员禁止有下列行为：
　　（一）故意绕道行驶， 多收费、乱收费；
　　（二）无故拒载乘客、中途甩客;
　　（三）敲诈勒索和刁难乘客;
　　（四）未经乘客同意招揽他人同乘;
　　（五）隐匿乘客遗失物品;
　　（六）出租汽车在起步计费里程内无法完成约定服务而索要运费；
　　（七）欺行霸市、强拉强运， 扰乱出租客运市场秩序;
　　（八）利用出租汽车进行违法犯罪活动;
　　（九）违反有关法律、法规规定的其他行为。
　　第二十条　出租汽车驾驶员有权拒载可能危及人身、财产安全或携带危险物品及污染车内环境的乘客乘车。
　　第二十一条　运送长途乘客或乘客要求在外地逗留过夜的，出租汽车驾驶员应主动到公安部门登记，并向所在出租公司报告。
　　第二十二条　道路运输管理机构应当对出租汽车经营企业及所属出租汽车车主、驾驶员进行定期的业务知识培训、考核。


第四章　监督管理


　　第二十三条　县级以上交通行政主管部门应当加强对道路运输管理机构的监督管理，维护出租汽车经营秩序。道路运输管理机构应当建立健全内部监督制度，自觉接受社会和公民的监督。
　　第二十四条　道路运输管理机构应当严格按照职责权限对出租汽车进行监督检查。监督检查时，交通行政执法人员应主动向当事人出示聊城市人民政府核发的有效执法证件。
　　道路运输管理机构应加强对出城出租汽车的管理，可在本市、县（市）的城郊结合部对出租汽车进行登记检查。
　　第二十五条　道路运输管理机构应当严格依法行政，严禁滥用职权、徇私舞弊等违法行为。
　　第二十六条　道路运输管理机构应当健全出租汽车举报制度，设置并公开专用投诉电话，实行24小时值班。
　　第二十七条　乘客或出租汽车驾驶员对供车、收费、 服务质量有争议的，可向道路运输管理机构或有关部门投诉。
　　道路运输管理机构或其他有关部门应当在接到投诉后 1个工作日内对投诉的问题做出答复；情况复杂的，答复时间不得超过 5 个工作日。


第五章　法律责任


　　第二十八条　出租车驾驶员有助人为乐、拾金不昧、见义勇为行为且表现突出的，由交通行政主管部门给予通报表彰。
　　第二十九条　对不符合条件的人员驾驶出租汽车的，应当立即予以纠正，停止车辆继续运行。
　　第三十条　对未取得出租车客运经营许可擅自从事经营活动的根据《山东省道路运输管理条例》第五十条之规定，可以处非法所得3倍以下或者5千元以下罚款；经查处拒不接受处罚的，可按国务院《无证经营查处取缔办法》扣押无证车辆。
　　第三十一条　有下列行为之一的，取消其经营资格，并按有关规定予以处罚：
　　（一）非法转让出租汽车经营许可证和道路运输证的；
　　（二）超越经营范围的。
　　第三十二条　有下列行为之一的，根据交通部《道路运输行政处罚规定》第十三条和《山东省道路运输管理条例》第五十条、第五十一条之规定，可暂扣道路运输证、从业资格证等有关证件， 并可依法处以罚款：
　　（一）涂改、伪造道路运输证的;
　　（二）不按规定使用出租客票的;
　　（三）不按规定缴纳规费的；
　　（四）不按规定使用有效计程计价器和顶灯的；
　　（五）不按期维护、检测车辆和进行技术等级评定的；
　　（六）不按规定张贴、安装、喷涂出租标志的；
　　（七）多收费、乱收费的；
　　（八）故意绕道行驶、无故中途甩客的。
　　第三十三条　当事人对交通行政执法人员做出的行政处罚决定不服的， 可向做出行政处罚决定的上一级交通行政主管部门或同级人民政府申请复议。对复议决定不服的，可向人民法院提起行政诉讼；也可直接向人民法院起诉。
　　当事人逾期不申请复议也不起诉，又不履行处罚决定的，由做出处罚决定的机关申请人民法院强制执行。
　　第三十四条　对妨碍交通行政执法人员依法执行公务的，交由公安机关依法处理；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
　　第三十五条　道路运输管理机构执法人员违反法律、法规规定， 由其主管机关依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。


第六章　附　则


　　第三十六条　本办法自发布之日起施行。1994 年 10 月 26 日聊城地区行政公署发布的《聊城地区出租旅游车客运管理实施办法》同时废止。