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2012年修订的《江苏省物业管理条例》对建设单位、物业服务企业、业主的法律影响/陈召利

作者:法律资料网 时间:2024-07-22 08:46:50  浏览:9984   来源:法律资料网
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《江苏省物业管理条例》已由江苏省第十一届人民代表大会常务委员会第三十一次会议于2012年11月29日修订通过,自2013年5月1日起施行。本次修订内容变化很大,从原先的7章48条扩充到了8章93条,充分吸收了住房和城乡建设部制定的《业主大会和业主委员会指导规则》(建房[2009]274号),并对实践中纠纷发生较多、争议较大、与建设单位、物业服务企业、业主密切相关的诸多问题有了明确的规定,各方切不可等闲视之,兹简要分析如下,供参考。
一、对建设单位的法律影响
1. 明确物业管理区域的划分原则与备案手续
第七条 物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则,综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。
规划行政主管部门在审查住宅建设工程设计方案时,应当听取物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。
建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围,结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。物业的配套设施设备共用的,应当划定为一个物业管理区域;配套设施设备能够分割、独立使用的,可以划定为不同的物业管理区域。
第八条 新建物业出售前,建设单位应当将划定的物业管理区域向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案,并将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。
已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的,由物业服务企 业向物业所在地的县(市、区)物业管理行政主管部门备案。
已投入使用但尚未划分物业管理区域的,由县(市、区)物业管理行政主管部门会同街道办事处(乡镇人民政府)征求相关业主意见后确定物业管理区域。
2. 明确规定筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担
第十五条 符合成立业主大会条件的,街道办事处(乡镇人民政府)应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内,组织成立首次业主大会筹备组。
筹备召开首次业主大会会议所需费用由建设单位承担。
3. 新增规定建设单位提供前期物业管理开办费
第三十二条第三款 建设单位应当提供前期物业管理开办费,用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有,由物业服务企业使用。
4. 明确规定物业服务用房的配置标准
第三十五条 新建住宅物业管理区域内,建设单位应当按照不低于地上地下总建筑面积千分之四的比例配置物业服务用房,低于一百平方米的按照一百平方米配置,并无偿移交。其中,用于业主委员会议事活动用房的,应当按照配置物业服务用房的比例合理确定,一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。
集中建设的保障性住房还应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房,收益用于弥补物业服务费不足。
配置物业服务用房、业主委员会议事活动用房、物业服务经营性用房的具体标准,由设区的市人民政府制定。
第三十六条 物业服务用房应当是地面以上的房屋,由建设单位装修,具备独立、正常使用功能,相对集中安排在住宅小区中心区域或者住宅小区出入口附近。物业服务用房设置在住宅楼内的,应当具有独立的通道。
物业服务用房不计入分摊公用建筑面积,其所有权属于全体业主。建设单位在申请办理房屋所有权初始登记时,应当注明物业服务用房并申请登记。
物业服务用房不得买卖和抵押。
5. 新增规定建设单位交存专项资金
第七十五条 住宅物业交付使用后,电梯、消防等设施设备的日常维护费用由业主承担;其更新和改造按照相关法律、法规执行,所需资金由业主承担,政府可以给予补贴。
本条例施行后受让土地的住宅物业配置电梯的,建设单位应当在交付使用前按照建筑安装总费用百分之一的比例交存资金,专项用于电梯、消防等设施设备的更新和改造。该资金归业主所有,纳入物业管理区域住宅专项维修资金管理。
6. 明确规定前期物业服务费用未约定的法律后果
第三十三条 建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容,或者同时签订前期物业服务委托协议,对前期物业服务的内容予以约定。
第三十四条 前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担,房屋买卖合同未约定的,由建设单位承担。
已竣工但尚未售出或者尚未交付物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位全额承担。
7. 明确“首先满足业主的停车需要”的处理方式,禁止“只售不租”
第六十二条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,建设单位应当首先满足本区域内业主的停车需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。
建设单位办理商品房房屋预销售登记后出售或者附赠的车位、车库,应当明示并在物业管理区域内显著位置公示拟出售车位、车库的产权证明文件和出售价格。拟出售车位、车库数量少于本区域要求购买车位、车库业主的房屋套数时,应当通过抽签等公平方式确定,每户业主只能购买一个车位或者车库。
建设单位未出售或者未附赠的车位、车库,应当优先出租给本区域内业主,租金按照价格行政主管部门核定的标准执行;业主要求承租车位、车库的,建设单位不得只售不租。拟出租车位、车库数量少于本区域要求承租车位、车库业主的房屋套数时,应当通过抽签等公平方式确定给未购买或者未受赠车位、车库的业主,每户业主只能承租一个车位或者车库。
在首先满足本物业管理区域内业主的购买和承租需要后还有多余车位、车库的,可以出租给本物业管理区域外的使用人,但租赁期限不得超过六个月。
第八十八条 违反本条例第六十二条第三款、第四款规定,建设单位将未出售或者未附赠的车位、车库不优先出租给本区域内业主,或者将多余车位、车库出租给本物业管理区域外使用人的租赁期限超过六个月的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的,处五万元以上十万元以下罚款。
违反本条例第六十二条第三款规定,建设单位对业主要求承租的车位、车库只售不租的,由县(市、区)物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处十万元以上五十万元以下罚款。
8. 明确人民防空用工程平时用作停车位的使用办法,收益不属于建设单位。
第六十六条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程,应当按照设计文件在实地标注。
物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,出租的租赁期限不得超过三年,不得将停车位出售、附赠。
人民防空工程平时用作停车位收取的汽车停放费、租金,应当依照有关规定,用于该人民防空工程设施的维护管理和停车管理的必要支出,有剩余费用的按照本条例第六十五条第一款规定使用。管理办法和具体收费标准由省价格行政主管部门会同物业管理、民防等行政主管部门制定并公布。
第六十五条第一款 业主大会成立前,需要占用业主共有的道路或者其他场地停放汽车的,应当在前期物业服务合同中约定。物业服务企业应当将汽车停放费单独列账,所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金,其余部分可以用于补贴物业服务费。
第八十九条 违反本条例第六十六条第二款规定,将平时用作停车位的人民防空工程不向全体业主开放、出租停车位的租赁期限超过三年或者将停车位出售、附赠的,由县级以上民防行政主管部门责令限期改正,没收违法所得;逾期不改正的,处五万元以上二十万元以下罚款。
9. 明确规定专业经营设施设备的验收与移交程序
第三十七条 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、供热等终端用户的分户计量表或者终端用户入户端口以外的专业经营设施设备,应当符合国家技术标准和专业技术规范。
建设单位在组织竣工验收时,应当通知供水、供电、供气、供热等专业经营单位参加;在竣工验收合格后,应当将住宅物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理。专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任,有关费用由专业经营单位承担,但二次供水设施的费用承担,按照《江苏省城乡供水管理条例》有关规定执行。
本条例实施前建设的住宅小区内的专业经营设施设备,业主大会决定移交给专业经营单位管理的,专业经营单位应当接收。具体实施办法由设区的市人民政府制定。
专业经营设施设备包括变(配)电、二次供水、燃气调压、供热等设施设备及相关管线。

二、对物业服务企业的法律影响
1. 明确规定物业承接查验的程序及法律后果
第四十条 物业服务企业承接物业时,应当对物业共用部分、共用设施设备进行查验。物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共同财产的原则。
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矿山救护队资质认定管理规定

国家安全生产监督管理总局


 国家安全生产监督管理局令

第2号
 
  《矿山救护队资质认定管理规定》已经2005年7月8日国家安全生产监督管理总局局务会议审议通过,现予公布,自2005年9月1日起施行。


局长 李毅中

二○○五年八月二十三日




矿山救护队资质认定管理规定

  第一条为实施矿山救护队资质认定和管理,提高矿山救护队的战斗力,保障和促进矿山事故救援工作,根据《安全生产法》和国务院关于设定行政许可的决定,制定本规定。

  第二条煤矿和非煤矿矿山(石油、天然气开采除外)矿山救护队的资质认定和监督管理,适用本规定。

  第三条矿山救护队从事救援技术服务活动,必须进行资质认定,取得资质证书。

  第四条矿山救护队资质认定和管理工作,实行两级发证、属地监管。

  第五条根据矿山救护队的编制、人员构成与素质、技术装备、训练与培训设施和救援业绩等条件,矿山救护队资质分为一级、二级、三级、四级。

  矿山救护队应当具备的相应资质条件见本规定的附件。

  第六条国家安全生产监督管理总局(以下简称资质认定机关)负责一级、二级矿山救护队的资质认定管理工作,国家安全生产监督管理总局矿山救援指挥机构负责一级、二级矿山救护队资质认定的审查和管理工作。

  省、自治区、直辖市安全生产监督管理部门和省级煤矿安全监察机构(以下简称资质认定机关)按照职责分工,负责本行政区域内三级、四级矿山救护队的资质认定管理工作,其矿山救援指挥机构负责三级、四级矿山救护队的资质认定的审查和管理工作。

  第七条一级、二级、三级矿山救护队可以面向社会从事矿山及相关的救援技术服务活动。

  一级、二级矿山救护队可以根据国家安全生产监督管理总局的有关规定,承担矿山救护队员的培训工作。

  一级矿山救护队可以参与或承担有关国际交流合作工作。

  第八条取得矿山救护队资质,应由具有法人资格的矿山救护队、矿山救护队主管部门或者矿山救护队所在企事业单位(以下统称申请单位)向资质认定机关提出申请。

  第九条申请单位应当向资质认定机关提供下列材料,并对其真实性负责:

  (一) 资质认定申请书(一式三份);

  (二) 组织机构及队伍的情况;

  (三) 参加重大事故抢救与处理的情况简介;

  (四) 规章制度目录清单(复印件);

  (五) 管理机构和矿山救护管理人员配置的文件(复印件);

  (六) 救护队负责人培训考核合格的证明材料(有效证书复印件),救护队队员培训考核的情况;

  (七) 矿山救护队的资产、主要装备清单、训练场地及设施的情况;

  (八) 为救护队从业人员办理工伤保险和人身伤害保险的有关证明材料;

  (九) 经省级安全生产监督管理部门或者煤矿安全监察机构批复确认的质量标准化等级。

  第十条资质认定机关收到申请单位提交的申请书及文件、资料后,应当按照下列规定办理:

  (一)经审查符合规定要求的,及时出具受理的书面凭证;

  (二)申请材料不齐全或者不符合要求的,应当在5个工作日内一次告知申请人需要补正的全部内容;逾期不告知的,视为受理;

  (三)申请单位按照要求全部补正的,自收到申请材料或者全部补正材料之日起为受理;

  (四)自受理之日起30个工作日内,作出颁发或者不予颁发资质证书的决定。需要进行现场核查的,可以延长15个工作日,并告知申请单位。

  第十一条经资质认定机关审查符合规定的,应当向申请单位颁发资质证书。决定颁发的,应当自决定之日起10个工作日内通知申请单位领取资质证书;不予颁发的,应当在10个工作日内书面通知申请单位,并说明理由。

  第十二条矿山救护队在资质证书有效期内符合下列条件的,可向资质认定机关提出资质晋级申请;经资质认定机关审查同意的,可以逐级晋级:

  (一) 取得资质证书2年以上的;

  (二) 圆满完成各项应急救援工作的;

  (三) 取得资质证书后,加强日常矿山救护管理,及时更新和补充救护装备,改善矿山救护演习训练设施,达到晋升资质等级条件的。

  第十三条资质证书分为正副本,具有同等法律效力;正本为悬挂式,副本为折页式。资质证书由资质认定机关统一印制和编号。

  矿山救护队资质认定申请书、资质证书、晋级申请书、延期申请书、变更申请书等文书由资质认定机关规定统一格式。

  第十四条矿山救护队资质证书的有效期为3年。资质证书有效期满需要延期的,应当于有效期届满60日前,向原资质认定机关提出延期申请,并提交相应的文件、资料和资质证书副本。申请延期的矿山救护队符合下列条件的,资质证书有效期届满时,资质认定机关予以办理延期手续:

  (一)日常管理严格,能够胜任相应资质职能的;

  (二)接受资质认定机关及其矿山救援指挥机构监督检查的;

  (三)未发生因违章指挥、违章作业造成矿山救护队员伤亡事故的。

  第十五条矿山救护队的主要负责人、隶属关系、业务范围和地址等其中之一发生变更的,应当在变更之日起15日内向资质认定机关提出变更申请。未经资质认定机关予以变更的,不得从事矿山救援技术服务活动。

  第十六条任何人不得转让、买卖、出租、出借、伪造资质证书。

  第十七条资质认定机关应当坚持公开、公平、公正的原则,严格依照本规定实施资质认定工作。

  资质认定机关应当加强对资质证书的管理,建立、健全资质证书档案管理制度;定期公布取得资质证书的矿山救护队的信息。

  第十八条取得资质证书的矿山救护队有下列行为之一的,由资质认定机关责令限期整改、暂扣资质证书或者降低资质等级:

  (一) 因违章指挥、违章作业造成矿山救护队员伤亡事故的;

  (二) 不具备本规定的矿山救护队资质条件的;

  (三) 实施矿山事故救援时,应召不到、畏缩不前、临阵脱逃或者拒不执行救援命令的;

  (四) 在矿山事故救援中玩忽职守,贻误时机,隐瞒事实真相,谎报灾情,导致指挥失误,造成严重后果的。

  第十九条取得资质证书的矿山救护队有下列行为之一的,由资质认定机关吊销资质证书:

  (一)转让买卖、出租、出借或者允许他人冒用资质证书的;

  (二)提供虚假证明文件、资料或者采取其他欺骗手段取得资质证书的;

  (三)暂扣资质证书后未按期整改或者逾期仍不具备本资质条件的。

  第二十条未取得矿山救护队资质,或者被吊销资质证书,或者未经审查批准晋级、延期、变更而擅自从事矿山救援技术服务活动的,由资质认定机关依法取缔。

  第二十一条资质认定机关的工作人员有下列行为之一的,应当进行批评教育;情节严重的,给予相应的行政处分:

  (一)向不符合本规定的矿山救护队颁发资质证书的;

  (二)发现未取得资质证书的矿山救护队擅自从事救援技术服务,不依法处理的;

  (三)发现取得资质证书的矿山救护队不再具备资质条件,不依法处理的;

  (四)接到对违反本规定行为的举报后,不及时处理的;

  (五)在资质审查、发证、管理和监督检查工作中,索取或者接受申请单位和有关人员的财物,或者谋取其他利益的。

  第二十二条本规定自2005年9月1日起施行。

  附件:矿山救护队资质条件

 

 



鞍山市矿山环境恢复治理保证金制度实施办法

辽宁省鞍山市财政局


鞍山市矿山环境恢复治理保证金制度实施办法


第一条 为加强矿山地质环境的保护和恢复治理工作,根据《辽宁省地质环境保护条例》和《辽宁省矿山环境恢复治理保证金管理暂行办法》(辽财经〔2007〕98号),制定本实施办法。
第二条 凡在本市行政区域内开采矿产资源的采矿权人,必须依法履行矿山环境恢复治理的义务,签订《矿山环境恢复治理承诺书》(附件1,以下简称“承诺书”),交存矿山环境恢复治理保证金(以下简称“保证金”)。
保证金由市国土资源管理部门负责收取。
第三条 保证金的交存标准,根据采矿许可证批准登记的面积及可预测的影响面积、有效期、矿种、开采方式等因素,按照下列方法确定:
保证金交存总额=单位面积交存标准×影响面积×有效年数×影响系数
影响面积包括采矿许可证登记面积、登记面积之外对矿山环境的影响面积(包括因矿山建设运输的道路、排土排岩场、尾矿库等,应实际测量,由市国土资源管理部门按照相关规定组织落实)。
保证金收取标准及影响系数见附件2。
第四条 保证金交存分一次性交存和分期交存。采矿许可证有效期3年以内(含3年)的,或影响面积在5千平方米以下(含5千平方米),或应交保证金在50万元以下(含50万元),采矿权人必须一次性全额交存保证金。除前述情形以外的,采矿权人可以一次性全额交存或分期交存。分期交存的,依据采矿许可证剩余服务年限分次交存。3年以上至6年的,分2次交存,第2次交存时间为第4年;6年以上至10年的,分3次交存,第2、3次交存时间分别为第4、7年;10年以上的,为5年交存一次。
第五条 保证金由采矿权人按市国土资源管理部门核定的标准及开具的《矿山环境恢复治理保证金交存通知单》(附件3)存入财政部门指定的银行专户,实行收支两条线管理。代理银行按月将保证金专户的存储情况反馈给市财政部门和国土资源部门。
第六条 采矿权人应当委托有相应资质的机构依据《矿山地质环境保护与综合治理方案编制规范》(DZ/T223—2007,以下简称“规范”),编制《矿山地质环境保护与综合治理方案》(以下简称“方案”)。《方案》经市国土资源主管部门组织专家论证并备案后,作为验收采矿权人矿山环境恢复治理工作的主要依据。凡未编制《方案》并备案的矿山企业,国土资源管理部门不予颁发采矿许可证和年检。
第七条 新设立、延续、变更登记的采矿权人在领取采矿权许可证之前,必须完成交存保证金、签订承诺书、《方案》备案等相关手续。
已取得采矿许可证的采矿权人,在本办法实施起六个月内,按新办采矿许可的要求补充完成签订承诺书、交存保证金、《方案》备案等相关手续。不交存保证金的,不予办理采矿许可证年检,公安机关停止供应火工器材,并由原发证部门依法吊销其采矿许可证及安全许可证、工商执照等相关证照。保证金分期交存的,下次保证金在应交年份的6月末前交存。
第八条 采矿权人转让采矿权的,保证金和利息一并转让,承诺书重新签订,由采矿权受让人承担相应的矿山环境恢复治理义务;转让人尚未交存的部分亦由受让人承担相应的义务。转让时采矿权人没有办理签订承诺书、交存保证金、《方案》备案等相关手续,按新办采矿权许可办理相关手续。
第九条 以招标、拍卖、挂牌方式等有偿出让采矿权的,出让人(国土资源行政主管部门)应在采矿权出让文件中明确应交存的保证金数额,并在采矿权招标、拍卖、挂牌出让公告中进行公告。中标人、竞得人须在办理采矿登记手续前交存保证金。
第十条 矿山环境恢复治理贯穿于矿产资源开发利用的全过程。采矿权人应根据治理《方案》边开采、边治理,在矿山闭坑后集中治理。市、县(市、区)国土资源管理部门要加强矿山地质环境保护与恢复治理日常监督管理,会同有关部门定期或不定期地对矿山地质环境的保护与恢复治理工作进行监督检查,督促采矿权人按照治理《方案》按时完成治理任务。矿山企业服务年限超过10年、保证金分期交存的,矿山企业按照治理《方案》实施部分恢复治理的,经市国土资源管理部门组织专家验收合格并核查实际投入费用,其实际投入费用部分可以视同为下一期次的保证金。
第十一条 采矿权人在矿山停办、关闭或“闭坑”前,必须完成矿山环境恢复治理工作,同时向负责保证金管理的国土资源行政主管部门提出检查验收申请,并提交矿山环境保护与恢复治理报告。市国土资源行政主管部门会同市财政、环保等有关部门和专家进行验收。
第十二条 采矿权人切实履行了矿山地质环境保护与恢复治理义务,经验收合格后,验收机关出具《矿山环境恢复治理验收合格证》(见附件4)。采矿权人持合格证、保证金缴存凭据,申请返还保证金及利息。国土资源部门和财政部门应当自收到申请之日起2个月内,将85%的保证金及其利息(按银行活期储蓄利率计算,下同)返还给采矿权人。采矿权人应对治理成果进行为期两年的后期管护。两年后,经二次验收合格后,将剩余的15%保证金及利息返还采矿权人。
第十三条 停办、关闭或“闭坑” 矿山不提出验收申请也不恢复治理的,或验收未达规定标准的,验收机关下达《限期恢复治理矿山环境通知书》(见附件5),责令采矿权人限期完成治理。采矿权人不治理或经治理仍达不到标准的,保证金及利息不予返还,对不予返还的保证金作为非税收入纳入部门预算管理,专项用于矿山环境的恢复治理。并按照相关法规进行处罚。
未完成后期管护责任的,15%保证金及利息不予返还,作为非税收入用于该矿山环境的恢复治理。
第十四条 财政部门要会同国土资源部门、环境保护部门加强保证金的财务管理和监督,定期检查保证金的交存情况。任何部门、单位和个人均不得减免、挤占、挪用保证金。
第十五条 本办法自发布之日起实行。